EN Bereken mijn bod

Is een bod op een huis bindend? En kun je het intrekken?

Nee, een bod op een huis is niet bindend. Ook niet als de verkoper ja zegt. Als particuliere koper zit je pas vast als jij en de verkoper allebei de koopakte hebben getekend1. Tot dat moment mag je je bod intrekken of veranderen2. Na het tekenen heb je nog drie dagen bedenktijd1. Daarna kost afhaken meestal 10% van de koopsom6, tenzij een voorbehoud je beschermt.

Bereken mijn bod Tot wanneer kun je terug?

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op

Bindend of niet, in het kort

  • Intrekken mag tot de handtekeningOok na een mondeling akkoord, zonder boete of schadevergoeding.
  • Bindend na de koopaktePas als jij en de verkoper allebei hebben getekend (art. 7:2 BW).
  • Daarna 3 dagen bedenktijdMinimaal 2 werkdagen, zonder reden en zonder boete.
  • Na de bedenktijd: boete van meestal 10%Alleen een voorbehoud geeft je dan nog een uitweg.

Wanneer is een bod op een huis bindend?

De wet zegt dat een particulier een woning alleen schriftelijk kan kopen1. Dat heet het schriftelijkheidsvereiste. Alles wat vóór de handtekening gebeurt, telt daardoor nog niet als koop: je bod, een tegenbod, het ja van de verkoper en de mail van de makelaar die het akkoord bevestigt3.

Nog niet bindend

  • Je bod, ook als je de vraagprijs biedt of in Move hebt geboden2.
  • Het ja van de verkoper, een mondeling akkoord of een tegenbod dat je aanneemt3.
  • Een mail van de makelaar met "gefeliciteerd" of een concept van de koopakte3.
  • Een koopakte die alleen jij hebt getekend1.

Wel bindend

  • De koopakte die jij én de verkoper hebben getekend. Vanaf dat moment ligt de koop vast1.
  • Je hebt dan nog drie dagen bedenktijd om zonder reden af te zien1.
  • Na die drie dagen kom je er alleen nog uit via een voorbehoud, anders betaal je meestal 10% van de koopsom6.

Koop je van een bedrijf, dan ligt het anders

Een professionele verkoper, een bedrijf dat huizen koopt en verkoopt als werk, mag zich na een akkoord meestal niet meer terugtrekken2. Voor jou als koper verandert er niets: jij zit pas vast aan de getekende koopakte1. Koop je van een particulier, dan mag de verkoper zich tot de handtekening ook nog terugtrekken3.

Van bod tot koopakte: tot wanneer kun je nog terug?

Een voorbeeld met echte datums. Je biedt op maandag 2 november 2026 en tekent elf dagen later de koopakte. Per moment zie je of je nog terug kunt, en wat dat kost. Van de plaatsing op Funda tot de sleutel duurt het bij een doorsnee woning 93 dagen10.

Voorbeeld: je biedt €385.000 op een huis met een vraagprijs van €375.000

  1. Vrijblijvend: je kunt kosteloos terug
  2. 2 novmaandag

    Je brengt een bod uit

    Je biedt €385.000 met voorbehoud van financiering, geldig tot vrijdag 6 november 17:00 uur. Na dat moment vervalt je bod vanzelf2.

    Terug? Ja. Je trekt het in of past het aan, zonder reden en zonder kosten2.

  3. 4 novwoensdag

    De verkoper doet een tegenbod

    Hij wil €392.000. Jouw bod is daarmee van tafel. Je kunt zijn tegenbod aannemen, opnieuw bieden, je voorwaarden aanpassen of stoppen2.

    Terug? Ja. Je zit nog nergens aan vast.

  4. 5 novdonderdag

    Jullie zijn het eens: mondeling akkoord

    Je accepteert €390.000. De makelaar mailt dat het huis aan jou is gegund en maakt de koopakte op. Dat is nog geen koop3.

    Terug? Ja, nog steeds kosteloos. Let op: de verkoper mag tot de handtekening ook een hoger bod aannemen3.

  5. Bindend: alleen nog terug in de bedenktijd
  6. 13 novvrijdag

    Jullie tekenen allebei de koopakte

    De koop ligt vast. Je krijgt dezelfde dag een kopie van de getekende akte1.

    Terug? Nog 3 dagen, in de bedenktijd.

  7. 14 t/m 17 novza t/m di

    Bedenktijd

    De bedenktijd begint zaterdag 14 november, de dag na ontvangst. Zaterdag en zondag tellen mee, alleen moeten er minimaal twee werkdagen in zitten. Daarom loopt hij door tot dinsdag 17 november 23:59 uur25.

    Terug? Ja, zonder reden en zonder boete. Laat het schriftelijk weten2.

  8. Definitief: afhaken kost geld
  9. 18 novwoensdag

    De bedenktijd is voorbij

    Vanaf nu kom je er alleen uit via je voorbehoud van financiering. Zonder voorbehoud betaal je bij afhaken meestal 10% van de koopsom: hier €39.0006.

    Terug? Alleen via een voorbehoud.

  10. 8 janvrijdag

    Je voorbehoud van financiering loopt af

    Acht weken na de koopakte. Wijst de bank je hypotheek af, dan ontbind je vóór deze datum per brief8. Daarna zit je er definitief aan vast.

    Terug? Nee, tenzij je vóór vandaag ontbindt.

  11. 1 febmaandag

    Overdracht bij de notaris

    Je tekent de leveringsakte en krijgt de sleutel. Bij een doorsnee woning zitten er 93 dagen tussen de plaatsing op Funda en dit moment10.

    Het huis is van jou.

Datums zijn een voorbeeld. De bedenktijd volgt uit art. 7:2 BW en de Algemene termijnenwet15, de termijn van het voorbehoud spreek je zelf af. Wat je tussen de koopakte en de overdracht regelt, lees je bij bieden op een huis.

Bod gedaan op een huis: wat gebeurt er nu?

Na je bod ligt de bal bij de verkoper. Hij hoeft er niet eens op te reageren2. Dit zijn de vier dingen die kunnen gebeuren, en wat elk ervan betekent voor hoe vast je zit.

  1. De verkoper accepteert je bod

    Jullie hebben een mondeling akkoord. De makelaar bevestigt dat per mail en stelt de koopakte op. Tot jullie die allebei tekenen, mag jij nog intrekken en mag de verkoper nog een hoger bod aannemen3. Wat je in de tussentijd regelt, zoals je hypotheek en een bouwkundige keuring, lees je bij na het akkoord.

  2. De verkoper doet een tegenbod

    Daarmee wijst hij jouw bod af en noemt hij een ander bedrag. Je zit in een onderhandeling: aannemen, opnieuw bieden, je voorwaarden aanpassen of stoppen2. Wat een verstandig volgend bedrag is, reken je uit bij hoeveel bieden op een huis.

  3. De verkoper reageert niet

    Dat mag. Zet daarom altijd een datum en tijd in je bod tot wanneer het geldig is. Na dat moment vervalt het vanzelf en ben je vrij om op een ander huis te bieden2.

  4. Er komt een hoger bod binnen

    Zolang er niets getekend is, mag de verkoper daarop ingaan, ook na een akkoord met jou3. Een NVM-makelaar legt zo'n bod aan de verkoper voor; die kan een nieuwe ronde houden of met de nieuwe bieder verdergaan4. Hoe je dan je kans houdt, lees je bij bieden met meerdere geïnteresseerden.

Bod op een huis intrekken: zo doe je het

Je mag je bod altijd intrekken of veranderen zolang de koopakte niet door jullie allebei is getekend2. Dat geldt dus ook nadat de verkoper akkoord is gegaan. Je hoeft geen reden te geven en je betaalt geen boete of schadevergoeding2.

  1. Laat het de makelaar schriftelijk weten

    Een mail is genoeg: "Hierbij trek ik mijn bod van €385.000 op [adres] in." Bood je via Move, dan trek je het bod daar in en krijg je direct een bevestiging4. Bewaar die bevestiging.

  2. Liever aanpassen dan intrekken?

    Je mag je bod ook veranderen: een ander bedrag, een langere termijn voor je financiering of een voorbehoud van bouwkundige keuring erbij2. Dat is vaak beter dan helemaal stoppen als je het huis nog wilt.

  3. Weet dat je je plek kwijt bent

    Na het intrekken is de verkoper vrij om met een andere koper verder te gaan. Je verliest ook het recht om achteraf het biedlogboek in te zien4. Opnieuw bieden mag, alleen beslist de verkoper of hij daar nog op ingaat.

  4. Al getekend? Dan geldt de bedenktijd

    Heb je de koopakte al getekend, dan trek je geen bod meer in. Je ontbindt de koop, binnen drie dagen en schriftelijk. Hoe dat werkt, lees je bij de bedenktijd.

Trekt de verkoper zich terug?

Dat mag een particuliere verkoper tot de handtekening ook, bijvoorbeeld omdat iemand anders meer biedt. Volgens de Hoge Raad hoeft hij jou dan geen schadevergoeding te betalen39. Alleen in hele bijzondere situaties ligt dat anders2. Wil je die kans kleiner maken, vraag de makelaar dan om de koopakte snel op te maken.

Na het tekenen: drie dagen bedenktijd

Heb je de koopakte getekend en een kopie ontvangen, dan begint de volgende dag om 0.00 uur je bedenktijd van drie dagen2. In die dagen zie je zonder reden en zonder boete af van de koop5. De verkoper heeft geen bedenktijd2. Eindigt de termijn in het weekend of op een feestdag, dan loopt hij door tot de volgende werkdag, en er moeten minimaal twee werkdagen in zitten25.

Kies een datum en je ziet tot wanneer je nog zonder boete van de koop af kunt.

    Drie dagen vanaf de dag na ontvangst, met minimaal twee werkdagen en een einde op een werkdag25. Feestdagen volgens de Algemene termijnenwet: Nieuwjaarsdag, Goede Vrijdag, Tweede Paasdag, Koningsdag, Bevrijdingsdag, Hemelvaartsdag, Tweede Pinksterdag en beide kerstdagen. Een rekenhulp, geen juridisch advies: kijk in je koopakte naar de datum die daarin staat.

    1. Ontbind schriftelijk

      Stuur een brief aan de verkoper waarin je de koop ontbindt; zijn adres staat in de koopakte. Verstuur hem aangetekend en voor de zekerheid ook per mail, zodat je kunt bewijzen dat het op tijd was28.

    2. Gebruik de dagen

      Laat in de bedenktijd een bouwkundige keuring doen als je die nog niet had, en laat je hypotheekadviseur je financiering doorrekenen. Dan weet je op tijd of je door wilt.

    3. Eén keer per huis

      Ontbind je, en koop je hetzelfde huis binnen zes maanden opnieuw van dezelfde verkoper, dan krijg je geen nieuwe bedenktijd1.

    Na de bedenktijd: wat kost afhaken?

    Na de drie dagen is de koop definitief, tenzij een voorbehoud uit je koopakte je nog een uitweg geeft3. Wil je er zonder voorbehoud toch uit, dan staat in de meeste koopakten wat dat kost67.

    Waarborgsom of bankgarantie, meestal 10%€39.000
    Boete als je afhaakt zonder voorbehoud: 10%€39.000
    Of nakoming: 3 promille per dag dat je te laat bent, tot maximaal 10%€1.170
    Waarborgsom en boete van 10% volgens de KNB6, nakoming met 3 promille per dag volgens de modelkoopakte7. De verkoper kiest tussen ontbinden met boete en nakoming7.

    1. Voorbehoud van financiering

      Wijst de bank je hypotheek af vóór de einddatum in je koopakte, dan ontbind je zonder boete8. Eind 2025 kocht 40% van de kopers zonder dit voorbehoud11; zij dragen het risico zelf. Alles over de termijn en het bedrag lees je bij voorbehoud van financiering.

    2. Voorbehoud van bouwkundige keuring

      Komt uit de keuring meer gebrek dan het bedrag dat je in je bod hebt afgesproken, dan kun je de koop ontbinden8. Dit voorbehoud zet je al in je bod, later toevoegen lukt alleen als de verkoper meewerkt.

    3. Zonder voorbehoud: 10% of nakoming

      De verkoper kan de koop ontbinden en de boete van 10% eisen, of nakoming met 3 promille van de koopsom per dag tot maximaal 10%7. Je waarborgsom van meestal 10% staat dan al bij de notaris6.

    Deze pagina legt uit wanneer een bod bindend is en is geen juridisch advies. Twijfel je over jouw koopakte, leg hem dan voor aan je notaris of aan het Juridisch Loket.

    Biedadviesrapport €24,95

    Bied een bedrag waar je niet op terug hoeft te komen

    Wie zeker is van zijn bedrag, hoeft niets in te trekken. Het rapport rekent per adres uit hoe groot je kans op het huis is bij elk bedrag, onderbouwd met minimaal vijf verkopen uit de buurt. Na betaling opent je rapport direct op de website.

    Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

    1. €352.33130%
    2. €361.68750%
    3. €372.16370%
    4. €388.24390%

    Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

    Zoeken...
    Geen adressen gevonden.
    {{ item.label }}
    {{ fundaNotice }}
    Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

    Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

    Je aanvraag staat hierboven klaar.

    Verder met je aanvraag

    Vragen over een bindend bod en intrekken

    Wanneer is een bod op een huis bindend?
    Pas als jij en de verkoper allebei de koopakte hebben getekend. Tot dat moment bindt je bod je niet, ook niet als de verkoper ja heeft gezegd. Na het tekenen heb je als particuliere koper nog drie dagen bedenktijd12.
    Is een mondeling bod of een mondeling akkoord bindend?
    Nee. Voor een particuliere koper geldt dat de koop schriftelijk moet zijn. Een mondeling ja, een tegenbod dat je aanneemt of een mail van de makelaar is daarom nog geen koop13.
    Is een bod per mail of via Move bindend?
    Nee. Hoe je het bod uitbrengt maakt niet uit: per mail, telefoon, via Move of op een biedformulier. Je zit pas vast aan de koopakte die jullie allebei tekenen2.
    Kun je een geaccepteerd bod op een huis nog intrekken?
    Ja, zolang de koopakte niet door jullie allebei is getekend. Laat het de makelaar schriftelijk weten. Na het tekenen kan het nog drie dagen zonder boete, daarna kost afhaken meestal 10% van de koopsom26.
    Moet je schadevergoeding betalen als je je bod intrekt?
    Normaal niet. Zonder getekende koopakte is er geen koop, dus ook geen boete. Dat geldt andersom ook: trekt een particuliere verkoper zich terug, dan heb je meestal geen recht op schadevergoeding23.
    Kun je je bod intrekken na een bouwkundige keuring?
    Vóór de koopakte altijd, zonder opgave van reden. Na de koopakte alleen in de bedenktijd, of daarna via een voorbehoud van bouwkundige keuring dat je in je bod hebt opgenomen28.
    Hoe lang is een bod op een huis geldig?
    Zo lang als je zelf in je bod zet. Noem een datum en tijd: na dat moment vervalt je bod vanzelf. Zet je er niets in, dan blijft het staan tot jij het intrekt of de verkoper het afwijst2.
    Mag de verkoper zich terugtrekken na een akkoord?
    Een particuliere verkoper wel, zolang de koopakte niet is getekend. Hij mag dan ook een hoger bod aannemen, en volgens de Hoge Raad hoeft hij jou geen schadevergoeding te betalen. Een professionele verkoper zit meestal wel vast aan zijn ja39.
    Telt het weekend mee in de bedenktijd?
    Ja en nee. De bedenktijd duurt drie dagen en begint de dag na het tekenen. Zaterdag, zondag en feestdagen tellen mee, alleen moeten er minimaal twee werkdagen tussen zitten en eindigt de termijn op een werkdag. Teken je op donderdag, dan eindigt de bedenktijd op maandag25.

    Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

    We zochten allebei een huis en liepen vast op hetzelfde moment: het bod. Een aankoopmakelaar voelde te duur en alsof makelaars het onderling regelden. Lees ons verhaal.

    • Niek

      Niek

      Data scientist (MSc) · mede-oprichter

      Werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport en berekende de doorlooptijd van Funda tot de overdracht.

    • Dion Smits

      Dion Smits

      Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

      Schreef de uitleg op deze pagina en miste zelf een huis aan een andere bieder.

    Bijgewerkt op . Deze pagina legt uit wanneer een bod op een huis bindend is en is geen juridisch advies.

    Bronnen (11)
    1. Burgerlijk Wetboek, artikel 7:2: de koop van een woning door een particuliere koper is alleen geldig als die schriftelijk is aangegaan (lid 1), de koper krijgt de akte of een afschrift en heeft daarna drie dagen om de koop te ontbinden (lid 2), en bij een nieuwe koop van dezelfde woning binnen zes maanden ontstaat geen nieuwe bedenktijd (lid 2).
    2. Juridisch Loket, Bod op huis: rechten en plichten: een bod bindt je niet, ook niet op de vraagprijs; je mag het altijd intrekken of veranderen, ook nadat de verkoper akkoord is; een bod met een geldigheidsdatum vervalt vanzelf; zonder getekend contract mag de verkoper nog afzeggen, meestal zonder schadevergoeding; een professionele verkoper mag zich meestal niet meer terugtrekken; de bedenktijd van 3 dagen bevat minimaal 2 werkdagen, begint de dag na het tekenen om 0.00 uur en stopt 3 dagen later om 23.59 uur; daarna staat vaak een boete van 10% in het contract.
    3. NVM, Bieden op een huis: een mondeling akkoord is niet voldoende; de koop is pas definitief als beide partijen de koopakte hebben getekend; de Hoge Raad bevestigde dat het schriftelijkheidsvereiste ook de verkoper beschermt, dus zolang er niets getekend is mag hij op een hoger bod ingaan zonder schadevergoeding aan de eerste koper.
    4. NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (verplicht voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026): wat er in een bod staat en het intrekken van een bod (art. 3.5), biedingen die na een akkoord binnenkomen (art. 3.3) en het biedlogboek, dat je na het intrekken van je bod niet meer kunt inzien (art. 4).
    5. Rijksoverheid, Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning?: 3 dagen, vanaf de dag nadat je het koopcontract hebt ontvangen; eindigt de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag, dan loopt hij door tot de volgende werkdag; afzien kan zonder reden en zonder vergoeding; een langere bedenktijd mag, een kortere niet.
    6. KNB, Een huis kopen. Hoe werkt dat? (oktober 2025): na de bedenktijd en zonder voorbehoud betaal je bij afzien de afgesproken boete van meestal 10% van de koopprijs; de waarborgsom of bankgarantie is meestal 10% van de koopprijs, een aantal weken na het koopcontract.
    7. Vereniging Eigen Huis, Mijn verkoper wil de ontbindende voorwaarde niet verlengen: komt de koper de koop niet na, dan kan de verkoper met de modelkoopovereenkomst de koop ontbinden met een boete van 10%, of nakoming eisen met 3 promille van de koopsom per dag tot maximaal 10%.
    8. Vereniging Eigen Huis, Ontbindende voorwaarden: dit zijn de belangrijkste: voorbehouden spreek je al bij je bod af en komen in de koopakte; ontbinden doe je met een brief binnen de termijn, aangetekend en voor de zekerheid ook per mail.
    9. Dirkzwager, Professionele verkoper niet gebonden aan mondelinge koop: een professionele verkoper is als regel wel gebonden aan een mondelinge overeenstemming met een particuliere koper; de Hoge Raad oordeelde op 9 december 2011 dat ook een particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen.
    10. Eigen berekening Biedadviseur.nl: doorlooptijd van Funda tot de overdracht bij de notaris: mediaan van 93 dagen over alle overdrachten van juli 2025 t/m juni 2026. Uitleg bij bieden op een huis.
    11. Hypotheker, Rust op de huizenmarkt: minder bezichtigingen en biedingen (16 januari 2026): 40% van de kopers koopt zonder voorbehoud van financiering.

    Weet wat je biedt, dan hoef je niets in te trekken

    Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op het huis, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

    • €24,95 eenmalig
    • Veilig betalen met iDEAL
    • Direct je rapport online
    • Niet tevreden? Geld terug