EN Bereken mijn bod

Aankoopmakelaar of biedadvies: wat past bij jouw aankoop?

Een aankoopmakelaar kost meestal €2.000 tot €4.000 en neemt bezichtigen en onderhandelen van je over. Twijfel je vooral over het bedrag, dan geeft een biedadviesrapport van €24,95 dat antwoord, op basis van wat kopers in de buurt betaalden.

Bereken mijn bod Bekijk de verschillen

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Aankoopmakelaar €2.000 tot €4.000per woning, bij een vast tarief
  • Gaat mee naar bezichtigingen
  • Onderhandelt namens jou
  • Begeleidt je van weken tot maanden
Biedadviesrapport €24,95eenmalig, niet tevreden is geld terug
  • Je kans op de woning per bod
  • Vijf of meer verkopen uit de buurt
  • In twee minuten ingevuld
  • €2.000 tot €4.000Gangbaar vast tarief van een aankoopmakelaar in 2026, uitschieters van €1.500 tot €5.000
  • 1 tot 2%Courtage als de makelaar een percentage van de koopsom rekent
  • 45%van de recente kopers schakelde een aankoopmakelaar in (Radar, 2021)
  • €24,95Biedadviesrapport per woning

01 Vergelijking

Aankoopmakelaar en biedadviesrapport naast elkaar

Een aankoopmakelaar neemt het zoeken, bezichtigen en onderhandelen van je over. Het rapport rekent uit welk bod je kans geeft, en de rest doe je zelf.

Aankoopmakelaar Biedadviesrapportvan Biedadviseur.nl
Kosten €2.000 tot €4.000 bij een vast tarief, of 1 tot 2% van de koopsom €24,95 per woning
Betalen Meestal bij de notaris, bij de overdracht. Soms vooraf opstartkosten Vooraf met iDEAL. Niet tevreden? Geld terug
Wat je krijgt Begeleiding van zoeken tot sleuteloverdracht Je kans per biedbedrag, de verwachte verkoopprijs en vijf of meer verkopen uit de buurt
Tijd Weken tot maanden, vanaf het kennismakingsgesprek Twee minuten invullen. Na betaling opent je rapport op de website
Bezichtiging Gaat mee en let op de staat van de woning Je gaat zelf, met de verkoopprijzen uit de buurt op zak
Bieden Brengt het bod uit en onderhandelt namens jou Je brengt zelf het bod uit, met een onderbouwing per bedrag
Bouwkundig Kijkt mee. Een keuring van €400 tot €800 betaal je apart Valt buiten het rapport. Twijfel je, laat dan een keuring doen
Belang bij de prijs Bij een percentage stijgt de vergoeding mee met de koopsom Vast bedrag: wij verdienen niets aan een hoger bod

Tarieven verschillen per kantoor en regio. Kijk bij elk kantoor of het tarief inclusief of exclusief btw is.

02 Kosten

Wat kost een aankoopmakelaar?

Meestal een vast tarief. De meeste kopers betalen €2.000 tot €4.000. De hele spreiding loopt van €1.500 tot €5.000, met de hoogste tarieven in grote steden zoals Amsterdam en Utrecht (Trustoo, op basis van aanvragen, 2026).

Soms een percentage. De courtage ligt dan meestal tussen 1 en 2% van de koopsom inclusief btw (De Hypotheker). Bij een woning van €400.000 en 1% courtage betaal je €4.840 inclusief btw.

Vergelijk vooraf. De NVM schrijft geen tarieven voor, dus vraag de tarieven van twee of drie kantoren op voordat je kiest.

Niet aftrekbaar

De kosten van een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting (Belastingdienst).

Ze vallen onder de kosten koper. Die betaal je in de regel uit eigen geld, want een hypotheek is maximaal 100% van de woningwaarde.

Rekenhulp: wat kost een aankoopmakelaar bij jouw koopsom?Schuif met de koopsom en kies het tarief.

€400.000
Tarief van de makelaar
Aankoopmakelaar €4.840 €4.000 + 21% btw
Biedadviesrapport €24,95 vast bedrag, inclusief btw

Je bespaart €4.815

Bereken mijn bod

De rekenhulp rekent met 21% btw. Opstartkosten, een prestatiebonus en een bouwkundige keuring komen erbij.

Kosten die vaak apart komen

Deze bedragen staan meestal los van het tarief van de makelaar.

  • + €250 tot €500

    Opstartkosten

    Ook als je de woning uiteindelijk niet koopt.

  • + afgesproken kosten

    Intrekkingskosten

    Stop je de opdracht, dan betaal je de gemaakte kosten. Courtage is dan niet verschuldigd, tenzij de opdracht iets anders zegt.

  • + bonus

    Prestatiebonus

    Als de makelaar de woning onder de vraagprijs voor je koopt.

  • + €400 tot €850

    Keuring en taxatie

    Een bouwkundige keuring en een taxatierapport betaal je altijd zelf, met of zonder makelaar.

Liever kijken?

Een jurist van Vereniging Eigen Huis legt in deze video uit welke kosten je kunt verwachten als je een aankoopmakelaar inschakelt. De video is uit 2018, dus de tarieven van nu kunnen afwijken.

03 Wat je krijgt

Wat een aankoopmakelaar voor dat bedrag doet

De aankoopmakelaar werkt voor jou als koper. De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en zoekt een zo hoog mogelijke prijs.

  1. Zoeken

    Een zoekprofiel opstellen en woningen voor je selecteren.

  2. Bezichtigen

    Meegaan naar bezichtigingen en letten op gebreken.

  3. Waarde bepalen

    Inschatten wat de woning waard is en welk bod kans maakt.

    Ook in het rapport

  4. Onderhandelen

    Het bod uitbrengen en onderhandelen over prijs en voorwaarden.

  5. Afronden

    De koopakte controleren, termijnen bewaken en een eindinspectie doen.

De meeste uren gaan op aan bezichtigen en onderhandelen, en daar betaal je de paar duizend euro voor. Stap 3 doet ons rapport voor €24,95, met de koopsommen van vergelijkbare woningen in de buurt.

04 Wat past bij jou

Wel of geen aankoopmakelaar? Zo kies je

Een aankoopmakelaar is niet verplicht. In onderzoek van Radar uit 2021 schakelde 45% van de recente kopers er een in, dus de meeste kopers kochten zelf. Hoe je dat aanpakt, per taak van de makelaar, lees je bij huis kopen zonder aankoopmakelaar.

Een aankoopmakelaar past beter als

  • je wilt dat iemand met verstand van bouw meekijkt, bijvoorbeeld bij een ouder huis;
  • je het onderhandelen liever aan iemand anders overlaat;
  • je koopt in een regio die je nog niet kent;
  • je weinig tijd hebt voor bezichtigingen, contracten en termijnen;
  • je iets bijzonders koopt, zoals een woning met erfpacht, een monument of een appartement met een VvE die je wilt laten doorlichten.

Een biedadviesrapport volstaat als

  • je zelf bezichtigt en vooral twijfelt over het bedrag;
  • je budget krap is en je geen €2.000 of meer wilt uitgeven aan begeleiding;
  • je het bod van de verkoopmakelaar wilt toetsen aan echte koopsommen;
  • je op meerdere woningen biedt en per woning wilt weten welk bod kans maakt.
Bereken mijn bod

Zoek je iets tussen een rapport en een volledige aankoopmakelaar in, zoals een gesprek met een expert of persoonlijk biedadvies? Lees dan de vergelijking met Walter Living en Aestimo, of bekijk alle tools in het overzicht van biedtools.

Kies je voor een aankoopmakelaar, dan helpt het rapport je nog steeds. Je legt de koopsommen uit de buurt naast het advies van je makelaar en ziet zelf of het voorgestelde bod klopt met wat kopers echt betaalden.

Keuzehulp: past een aankoopmakelaar bij jou?

Beantwoord vier vragen. Je ziet direct wat beter bij je aankoop past.

  1. Wil je dat iemand met bouwkennis meegaat naar de bezichtiging?
  2. Laat je het onderhandelen liever aan iemand anders over?
  3. Ken je de buurt en weet je ongeveer wat woningen daar opbrengen?
  4. Is je grootste vraag hoeveel je moet bieden?

Biedadviesrapport €24,95

Weet in twee minuten welk bod je kans geeft

Plak de Funda-link of typ het adres. Na betaling opent je rapport direct op de website, met per bedrag je kans op de woning.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

  1. €352.33130%
  2. €361.68750%
  3. €372.16370%
  4. €388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Zoeken...
Geen adressen gevonden.
{{ item.label }}
{{ fundaNotice }}
Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

05 Cijfers per stad

Hoeveel er per stad wordt overboden

Landelijk ging 69% van de woningen boven de vraagprijs weg, met een mediaan van 3,9%. Per stad loopt dat ver uiteen, en daarom zegt een gemiddelde weinig over jouw woning.

Mediaan overbod ten opzichte van de vraagprijs, juli 2025 t/m juni 2026, op basis van geregistreerde koopsommen. Alle 50 gemeenten staan op overbieden per gemeente. Wat dat betekent voor jouw bod lees je bij hoeveel bieden op een huis.

06 Ons verhaal

Waarom wij zelf geen aankoopmakelaar namen

We zochten allebei een huis. Een aankoopmakelaar van een paar duizend euro vonden we te duur, en we hadden het gevoel dat makelaars het vooral onderling regelen.

Niek, data scientist, werkte daarom tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport, op basis van officieel geregistreerde koopsommen. Lees ons verhaal.

Bij mijn droomhuis had ik geen idee wat ik moest bieden, en het ging naar iemand anders. Wat het uiteindelijk heeft opgebracht, kon ik pas maanden later zien, toen de verkoop bij het Kadaster was ingeschreven. Dan heb je er niks meer aan.

Dion SmitsMede-oprichter

07 Checklist

Waar je op let als je een aankoopmakelaar inschakelt

Kies je voor een aankoopmakelaar, leg dan vooraf vast wat je krijgt en wat het kost.

  • Opdrachtbevestiging

    Laat het tarief, de diensten en de kosten bij tussentijds stoppen op papier zetten voordat de makelaar begint.

  • Inclusief of exclusief btw

    Kantoren noemen hun tarief soms zonder btw. Met 21% btw wordt €3.500 al €4.235.

  • Vast bedrag of percentage

    Bij een percentage stijgt de vergoeding mee met je bod. De Consumentenbond raadt een vast bedrag aan, eventueel met een bonus als de makelaar onder de vraagprijs voor je koopt.

  • Lid van NVM, VBO of Vastgoedpro

    Die makelaars werken met dezelfde algemene consumentenvoorwaarden. Daarin staat ook dat een makelaar in dezelfde verkoop niet voor koper en verkoper tegelijk mag werken.

Veelgestelde vragen

Vragen over de aankoopmakelaar

Heb ik een aankoopmakelaar nodig?
Nee, een aankoopmakelaar is niet verplicht. Zonder makelaar bezichtig je zelf, breng je zelf je bod uit en teken je de koopakte; de notaris regelt de overdracht. Een makelaar helpt als je begeleiding zoekt bij bezichtigen en onderhandelen. Twijfel je vooral over het bedrag, dan geeft een biedadviesrapport dat antwoord voor €24,95.
Wat kost een aankoopmakelaar gemiddeld?
Bij een vast tarief betaal je meestal €2.000 tot €4.000; de spreiding loopt van €1.500 tot €5.000, met de hoogste tarieven in Amsterdam en Utrecht. Rekent de makelaar een percentage, dan ligt de courtage meestal tussen 1 en 2% van de koopsom inclusief btw. Kijk of het bedrag inclusief of exclusief 21% btw is, en of er opstartkosten bij komen.
Zijn de kosten van een aankoopmakelaar aftrekbaar?
Nee. De Belastingdienst rekent de kosten van een aankoopmakelaar niet tot de aftrekbare kosten van je eigen woning. Taxatiekosten die je maakt voor je hypotheek zijn wel aftrekbaar.
Kun je een huis kopen zonder aankoopmakelaar?
Ja, een aankoopmakelaar is niet verplicht. Hoe je de waarde, de keuring, je bod, je voorbehouden en de koopakte zelf regelt, lees je bij huis kopen zonder aankoopmakelaar.
Heb je met een aankoopmakelaar meer kans op een huis?
Een aankoopmakelaar kent de lokale markt en voert het gesprek met de verkoopmakelaar. Een garantie geeft dat niet: de verkoper kiest het bod dat het meeste oplevert, met de minste voorbehouden. Het rapport laat per biedbedrag zien hoe groot je kans op de woning is, zodat je zelf bepaalt hoeveel risico je neemt.
Wanneer betaal je een aankoopmakelaar?
Meestal bij de notaris, bij de overdracht van de woning. Volgens de algemene consumentenvoorwaarden van de makelaardij is de courtage pas verschuldigd als de koop definitief is, dus na de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden. Opstartkosten betaal je soms vooraf.
Wat als de aankoopmakelaar ook de verkoopmakelaar is?
Dat mag niet. Volgens de algemene consumentenvoorwaarden van NVM, VBO en Vastgoedpro mag een makelaar in dezelfde verkoop niet voor koper en verkoper tegelijk werken. Gebeurt het toch, dan overlegt de makelaar met beide opdrachtgevers en stopt hij een van de twee opdrachten.
Is 30.000 euro overbieden veel?
Dat hangt af van de vraagprijs. Bij een vraagprijs van €400.000 is €30.000 een overbod van 7,5%, bijna twee keer de landelijke mediaan van 3,9%. In een gewilde gemeente kan het passen, elders betaal je dan te veel. Op overbieden per gemeente zie je de cijfers per gemeente, en het rapport rekent het uit voor de woning zelf.
Wat zit er in het biedadviesrapport van €24,95?
Je kans op de woning per biedbedrag, de verwachte verkoopprijs, tips om je bod sterker te maken en minimaal vijf verkochte woningen uit de buurt met de echte koopsom, op de kaart. Je rapport opent na betaling op de website. Niet tevreden? Dan krijg je je geld terug. Bekijk het voorbeeldrapport.

Bereken je bod voor de woning die je op het oog hebt

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op de woning, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

  • €24,95 eenmalig
  • Veilig betalen met iDEAL
  • Direct je rapport online
  • Niet tevreden? Geld terug