EN Bereken mijn bod

Bieden op een huis: zo werkt het, van bod tot sleutel

Bij bieden op een huis doe je de verkoper via de makelaar een voorstel: een bedrag plus voorwaarden, zoals een voorbehoud voor je financiering en een opleverdatum. De verkoper neemt je bod aan, wijst het af of doet een tegenbod. Een mondeling akkoord is nog geen koop. Pas als jullie allebei de koopakte tekenen, ligt de koop vast. Daarna heb je drie dagen bedenktijd.

Bereken mijn bod De regels bij bieden

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op

Wanneer ligt je koop vast?

Voor een particuliere koper, volgens art. 7:2 Burgerlijk Wetboek

  1. Nog vrijblijvend
  2. Je brengt een bod uitJe kunt het intrekken of aanpassen
  3. Jullie onderhandelenAkkoord, afwijzing of tegenbod
  4. Mondeling akkoordNog geen koop: de verkoper mag een hoger bod aannemen
  5. Bindend
  6. Jullie tekenen de koopakteDe koop ligt vast
  7. Drie dagen bedenktijdAfzien zonder reden en zonder boete
  8. Overdracht bij de notarisJe wordt eigenaar en krijgt de sleutel

Klaar om een bod uit te brengen? Dit regel je vooraf

Iedereen mag een bod doen, ook zonder aankoopmakelaar: de verkopende makelaar behandelt alle kopers gelijk7. Je bod bestaat uit een bedrag en voorwaarden. Weet daarom vooraf wat je kunt betalen en welke voorwaarden je nodig hebt. Wat je verder uitzoekt, van Kadaster tot bezichtiging, staat in de tips voor bieden op een huis.

Klaar om te bieden?

Vink aan wat je al geregeld hebt. Bij elk punt dat nog openstaat, zie je wat je kunt doen.

Nog 6 van de 6 punten open

Begin bij je financiering: dat bepaalt hoe ver je kunt gaan.

Wat staat er in een bod? Bedrag plus voorwaarden

Volgens het NVM-protocol staan in elk bod minstens het bedrag, de termijn waarbinnen de verkoper kan reageren en je voorbehouden4. Daarnaast onderhandel je over de opleverdatum en de spullen die in het huis blijven. Dit alles kun je zelf doen: een aankoopmakelaar is niet verplicht. Hoe je per taak te werk gaat, van waarde bepalen tot koopakte, lees je bij huis kopen zonder aankoopmakelaar.

Voorbeeld van een bod Zet een voorbehoud aan of uit
Bedrag
€385.000 kosten koper
Voorbehoud van financiering
Tot zes weken na het tekenen
Krijg je binnen die termijn geen hypotheek, dan ontbind je de koop zonder boete.
Voorbehoud van bouwkundige keuring
Binnen twee weken na het tekenen
Komen er bij de keuring grote gebreken boven, dan kun je de koop zonder boete ontbinden.
Voorbehoud van verkoop van je huidige huis
Tot drie maanden na het tekenen
Blijft je huidige huis onverkocht, dan betaal je twee huizen tegelijk of zie je af van de koop tegen de boete.
Opleverdatum
1 februari 2027, eerder in overleg
De dag waarop je de sleutel krijgt.
Lijst van zaken
Vloeren en gordijnen blijven in het huis
Wat blijft, wat meegaat en wat je kunt overnemen8.
Geldig tot
Vrijdag 17.00 uur
Daarna vervalt je bod vanzelf9.

Een verzonnen voorbeeld. De termijnen spreek je zelf af en komen later in de koopakte. Boetes en gevolgen volgens de notarissen10.

Het bedrag

Wat je biedt, hangt af van wat vergelijkbare woningen in de buurt opbrachten en van wat jij kunt betalen. Hoe je dat bepaalt, lees je bij hoeveel bieden op een huis. Bij kosten koper betaal jij de bijkomende kosten, uit eigen geld12.

Voorbehouden

Een voorbehoud, ook wel ontbindende voorwaarde, laat je de koop zonder boete ontbinden als iets binnen een afgesproken termijn mislukt. Veelgebruikt zijn financiering, bouwkundige keuring, NHG en de verkoop van je huidige huis10. Met minder voorbehouden draag je zelf meer risico. Voor de verkoper telt naast het bedrag ook die zekerheid. Hoe termijn en boete werken, lees je bij voorbehoud van financiering.

Zo breng je een bod uit, en zo reageert de verkoper

Je brengt je bod uit bij de verkopende makelaar. NVM-makelaars werken sinds 1 februari 2026 verplicht met een online biedsysteem, zoals Move.nl, dat elk bod vastlegt in een biedlogboek. Laat je je bod liever invoeren, dan zet de makelaar het erin6.

  1. Vraag naar de spelregels

    De makelaar vertelt vooraf welke biedmethode geldt en tot wanneer je kunt bieden. Die regels gelden voor alle kopers gelijk7.

  2. Breng je bod uit

    Met het bedrag, je voorbehouden, de opleverdatum en de termijn waarbinnen je antwoord wilt. Je krijgt direct een bevestiging4.

  3. De verkoper reageert

    Met een akkoord, een afwijzing of een tegenbod. Bij een tegenbod noemt de verkoper een ander bedrag en onderhandel je verder9.

  4. Onderhandel tot een akkoord

    Je mag je bod verhogen, je voorwaarden aanpassen of stoppen. De verkoper mag ook stoppen of je vragen om je hoogste bod9.

Vier biedmethodes die je tegenkomt

De verkoper kiest samen met de makelaar hoe er geboden wordt. Het NVM-protocol kent vier methodes. Vraag vooraf welke geldt, want dat bepaalt of je kunt onderhandelen.

MethodeZo gaat hetZie je andere biedingen?
Bieden zonder biedtermijn Je onderhandelt via de makelaar, in rondes. De verkoper reageert op elk bod met een akkoord, een afwijzing of een tegenvoorstel. Nee
Inschrijving met biedtermijn Je biedt vóór een sluitingsdatum. Daarna kiest de verkoper aan wie hij de woning gunt. Nee. De verkoper en de makelaar zien de biedingen wel meteen.
Gesloten inschrijving met biedtermijn Zoals een inschrijving, met één verschil: ook de verkoper en de makelaar zien de biedingen pas na de sluitingsdatum. Nee
Open veiling met biedtermijn Iedereen biedt in het online platform tot de sluitingsdatum. Ja, alle biedingen zijn zichtbaar.

Bij een biedtermijn kiest de verkoper na de sluitingsdatum aan wie hij de woning gunt. Iedere bieder hoort schriftelijk of hij de woning krijgt, en bij een afwijzing waarom4. Hoe een inschrijving in de praktijk verloopt, ook in Move, lees je bij bieden op inschrijving.

Biedadviesrapport €24,95

Welk bedrag zet je in je bod?

Voorwaarden en termijnen leg je vast met deze pagina. Voor het bedrag rekent het rapport per adres uit hoe groot je kans op de woning is bij elk biedbedrag, onderbouwd met minimaal vijf verkopen uit de buurt. Na betaling opent je rapport direct op de website.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

  1. €352.33130%
  2. €361.68750%
  3. €372.16370%
  4. €388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Zoeken...
Geen adressen gevonden.
{{ item.label }}
{{ fundaNotice }}
Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

De regels bij bieden op een huis

De wet regelt vooral wanneer een koop vastligt2. Hoe het bieden zelf verloopt, staat voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026 in het Protocol Transparant Bieden Woonruimte4.

In je voordeel Risico voor jou

  • Je bod is pas bindend als je de koopakte tekent

    Ook als de verkoper ja zegt, zit je als particuliere koper pas vast als jullie allebei de koopakte hebben getekend2. Wanneer je precies vastzit en wat afhaken daarna kost, lees je bij is een bod op een huis bindend?

  • Tot de handtekening mag de verkoper een hoger bod aannemen

    Dat geldt ook na een mondeling akkoord, en volgens de Hoge Raad hoeft de verkoper je dan geen schadevergoeding te betalen5. Bij een hoger bod kan de verkoper een nieuwe ronde houden of met de nieuwe bieder verder4.

  • Je mag je bod intrekken zolang er niets getekend is

    Dat kan ook na een akkoord, zonder boete9. Hoe je het doet en wat je daarmee kwijtraakt, lees je bij een bod intrekken.

  • Na het tekenen heb je drie dagen bedenktijd

    In die drie dagen zie je zonder reden en zonder boete af van de koop. De verkoper heeft geen bedenktijd9.

  • De makelaar vertelt je niet wat anderen bieden

    De verkopende makelaar deelt geen biedingen die al binnen zijn en behandelt alle kopers gelijk7. Onderhandelt hij met meer kopers tegelijk, dan meldt hij dat en speelt hij jullie niet tegen elkaar uit9. Wat je doet als er meer kopers zijn, lees je bij bieden met meerdere geïnteresseerden.

  • Achteraf zie je alle biedingen in het biedlogboek

    Zodra de koop onherroepelijk is, mag je het logboek een maand lang inzien, zonder namen van andere bieders6. Trok je je bod eerder in, dan vervalt die inzage4.

Kritiek op het nieuwe biedprotocol

Vereniging Eigen Huis vindt dat het NVM-protocol kopers te weinig inzicht geeft, en wil dat de minimale eisen voor het biedproces wettelijk verplicht worden13. Bekijk het nieuwsitem van De Telegraaf (7 minuten)

Na het akkoord: van koopakte tot sleutel

Na een akkoord stelt meestal de verkopende makelaar de koopakte op. Daarna volgen vaste stappen tot de overdracht bij de notaris10. Kies een stap om te zien wie wat doet en welke termijn geldt.

93 dagen

Zo lang deed een doorsnee woning over de weg van Funda tot de overdracht bij de notaris: de mediaan van alle verkopen van juli 2025 t/m juni 2026, berekend door Biedadviseur1. In Groningen ging het sneller, met 78 dagen.

  1. De koopakte tekenen

    Wie
    Jij en de verkoper. Meestal stelt de verkopende makelaar de koopakte op, in Amsterdam altijd de notaris10.
    Wat je doet
    Je controleert de koopprijs, de datum van overdracht, je voorbehouden met hun termijnen, de boete en de staat van de woning.
    Tip
    Laat de notaris de koopakte inschrijven bij het Kadaster. Dan ben je zes maanden beschermd tegen verkoop aan een ander, een faillissement van de verkoper en beslag op de woning11.

Wat in jouw koopakte staat, gaat voor. De termijnen hierboven zijn wat meestal geldt, volgens de notarissen, de Rijksoverheid en het Juridisch Loket.

Vragen over bieden op een huis

Is een bod op een huis bindend?
Nee. Als particuliere koper zit je pas vast als jij en de verkoper de koopakte hebben getekend, en daarna heb je drie dagen bedenktijd2. De uitzonderingen en de tijdlijn van bod tot koopakte lees je bij is een bod op een huis bindend?
Hoe snel hoor je iets na een bod?
Bij een biedtermijn hoor je het na de sluitingsdatum, zodra de verkoper heeft gekozen. Elke bieder krijgt dan schriftelijk bericht4. Zonder biedtermijn zet je zelf een termijn in je bod: na die datum vervalt het vanzelf. De verkoper mag je bod ook onbeantwoord laten9.
Hoe vaak mag je een bod uitbrengen?
Daar staat geen vast maximum voor: het NVM-protocol laat het aantal biedingen per bieder open. Zonder biedtermijn onderhandel je in rondes, tot jij of de verkoper stopt. Bij een inschrijving gelden de spelregels die de makelaar vooraf aan iedereen geeft, dus vraag daarnaar voordat je biedt.
Kun je een bod op een huis intrekken?
Ja, zolang je de koopakte niet hebt getekend, ook als de verkoper al akkoord was9. Hoe je dat doet, en wat het na het tekenen kost, lees je bij een bod intrekken.
Wat betekent een tegenbod van de verkoper?
Met een tegenbod wijst de verkoper jouw bod af en noemt hij een ander bedrag. Je zit dan in een onderhandeling: je kunt het tegenbod aannemen, opnieuw bieden, je voorwaarden aanpassen of stoppen9. Neem je het aan, dan heb je een mondeling akkoord. De koop ligt pas vast als jullie de koopakte tekenen.
Kun je nog bieden op een huis dat onder bod staat?
Ja, zolang de koopakte niet door beide partijen is getekend4. Wat de verkoper dan met je bod mag doen en wat onder bod, onder optie en verkocht onder voorbehoud betekenen, lees je bij huis onder bod of verkocht onder voorbehoud.

Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

We zochten allebei een huis en liepen vast op hetzelfde moment: het bod. Een aankoopmakelaar voelde te duur en alsof makelaars het onderling regelden. Lees ons verhaal.

  • Niek

    Niek

    Data scientist (MSc) · mede-oprichter

    Werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport en berekende de doorlooptijd van Funda tot de overdracht.

  • Dion Smits

    Dion Smits

    Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

    Schreef de uitleg op deze pagina.

Toen ik op mijn droomhuis bood, wist ik niet eens wanneer een bod vastligt of wat de makelaar mag vertellen. Deze pagina is de uitleg die ik toen zelf had willen lezen.

Dion SmitsMede-oprichter

Bijgewerkt op . Deze pagina legt uit hoe bieden werkt en is geen juridisch advies.

Bronnen (13)
  1. Doorlooptijd van Funda tot overdracht: eigen berekening van Biedadviseur.nl, mediaan van overdrachten bij de notaris van juli 2025 t/m juni 2026.
  2. Burgerlijk Wetboek, artikel 7:2: de koop van een woning door een particulier is schriftelijk, met drie dagen bedenktijd.
  3. Rijksoverheid, Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning?: wanneer de bedenktijd begint en eindigt.
  4. NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (verplicht voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026): de vier biedmethodes, wat er in een bod staat, intrekken, gunning (art. 3.1 en 3.2) en biedingen na een akkoord (art. 3.3).
  5. NVM, Bieden op een huis: mondeling akkoord, ondertekening en de uitspraak van de Hoge Raad over een hoger bod.
  6. NVM, Biedlogboek: online bieden, en wie het logboek wanneer kan inzien.
  7. NVM, bijlage bij de Erecode: de makelaar deelt geen biedingen en behandelt alle kopers gelijk.
  8. NVM, Het aankoopproces in 8 stappen: lijst van zaken en de woning nalopen voor de overdracht.
  9. Juridisch Loket, Bod op huis: intrekken, vervaldatum, tegenbod, onderhandelen met meer kopers en de boete na de bedenktijd.
  10. KNB, Een huis kopen. Hoe werkt dat? (oktober 2025): koopakte, waarborgsom, voorbehouden, hypotheek en overdracht.
  11. Kadaster, Akte inschrijven bij koop van een huis: inschrijving van de koopakte en van de leveringsakte.
  12. Nibud, Hypotheek afsluiten: maximale hypotheek en kosten koper.
  13. De Telegraaf, video van 22 december 2025: kritiek van Vereniging Eigen Huis op het NVM-protocol.

Welk bod geeft je kans op de woning die je op het oog hebt?

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op de woning, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

  • €24,95 eenmalig
  • Veilig betalen met iDEAL
  • Direct je rapport online
  • Niet tevreden? Geld terug