EN Bereken mijn bod

Voorbehoud van financiering: wel of niet in je bod?

Een voorbehoud van financiering is je uitweg als je hypotheek niet lukt. Je zet het in je bod. Zegt de bank nee, dan ga je zonder kosten van de koop af1. Zonder voorbehoud betaal je dan meestal 10% van de koopsom als boete1. Bij een huis van €400.000 is dat €40.000.

Bereken mijn bod Met of zonder voorbehoud

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op

Voorbehoud van financiering in het kort

  • Termijn meestal 6 tot 8 wekenTot die datum ontbind je kosteloos als de bank nee zegt.
  • Zonder voorbehoud: boete van meestal 10%Ook als je hypotheek niet lukt.
  • De bedenktijd van 3 dagen staat er los vanDie heb je altijd, met of zonder voorbehoud.

Met of zonder voorbehoud van financiering bieden: het verschil

Het verschil merk je pas als de bank je hypotheek afwijst. Dit gebeurt er dan.

Met voorbehoud

  • Lukt de hypotheek niet, dan ontbind je de koop kosteloos1.
  • Je hebt meestal 6 tot 8 weken om je financiering te regelen2.
  • Loopt de termijn af zonder dat je ontbindt, dan zit je definitief aan de koop vast3.

Zonder voorbehoud

  • Lukt de hypotheek niet, dan kan de verkoper de koop ontbinden en 10% van de koopsom eisen4.
  • Hij kan ook nakoming eisen, met 3 promille van de koopsom per dag tot maximaal 10%4.
  • Na de bedenktijd van 3 dagen is de koop definitief, tenzij je een ander voorbehoud hebt afgesproken5.
De mediane koper betaalde boven de vraagprijs€15.600
Een kwart van de kopers betaalde boven de vraagprijs meer dan€35.200
Boete zonder voorbehoud: 10% van de koopsom€41.560

De boete is hoger dan wat drie op de vier kopers boven de vraagprijs betaalden.

Overbieden: mediaan 3,9% en bovenste kwart 8,8% boven de vraagprijs, alle verkopen van juli 2025 t/m juni 2026, berekend door Biedadviseur6. Boete: meestal 10% van de koopsom1, hier gerekend over de vraagprijs plus de mediane overbieding.

Twijfel je over bieden zonder voorbehoud? Lees eerst wat je vooraf regelt

Wat is een voorbehoud van financiering?

Een voorbehoud van financiering, ook wel financieringsvoorbehoud, is een ontbindende voorwaarde in de koopakte. Wijst de bank je hypotheek af binnen de afgesproken termijn, dan kun je van de koop af zonder boete3.

  1. Je noemt het in je bod

    Het voorbehoud hoort bij je bod, net als de prijs en de opleverdatum. Het is dus onderdeel van de onderhandeling met de verkoper3.

  2. Het komt in de koopakte

    Is je bod geaccepteerd, dan komt het voorbehoud als ontbindende voorwaarde in de koopakte. De modelkoopakte heeft er een vaste tekst voor, met ruimte voor het bedrag en de einddatum3.

  3. Het geldt tot de einddatum

    Tot die datum kun je de koop ontbinden als de financiering niet lukt. Daarna ben je gebonden aan de koop3.

Naast de financiering kun je ook een voorbehoud afspreken voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een bouwkundige keuring of de verkoop van je eigen huis3. Welke voorbehouden je in een bod zet, lees je bij wat er in een bod staat

Hoe lang is de termijn van het financieringsvoorbehoud?

Vereniging Eigen Huis raadt een termijn van 6 tot 8 weken aan2. Over de termijn onderhandel je met de verkoper: jij wilt genoeg tijd voor je hypotheek, de verkoper wil snel zekerheid2.

  1. Bod geaccepteerd

    Je bent het eens over prijs, voorbehouden en datums.

  2. Koopakte getekend

    Het voorbehoud staat erin, met een einddatum.

  3. 3 dagen bedenktijd

    Je kunt zonder reden van de koop af7.

  4. Termijn voorbehoud

    Meestal 6 tot 8 weken om je hypotheek rond te krijgen2.

  5. Waarborgsom

    Meestal 10% van de koopprijs, een aantal weken na de koopakte1.

Heb je meer tijd nodig, bijvoorbeeld omdat je zelfstandig ondernemer bent of omdat je overlijdensrisicoverzekering een medische keuring vraagt? Spreek dan een langere termijn af2.

Kun je de termijn verlengen?

Alleen als de verkoper meewerkt. Na de einddatum kun je de financiering nog verder regelen. Lukt die daarna toch niet, dan draag je zelf het risico4. Vraag daarom op tijd om verlenging als de bank meer tijd nodig heeft.

Welk bedrag zet je in het voorbehoud?

Het voorbehoud geldt voor een bedrag: de hypotheek die je nodig hebt. In Move vul je dat bedrag in bij je bod8. Leg je eigen geld in, dan kun je het voorbehoud laten gelden voor alleen het deel dat je leent9.

Voorbeeld: je biedt €400.000 en legt €60.000 in

  • €60.000 eigen geld valt buiten het voorbehoud
  • €340.000 hypotheek onder voorbehoud van financiering

In je bod: onder voorbehoud van financiering tot €340.000. Krijg je die hypotheek niet, dan ontbind je binnen de termijn zonder boete. De verkoper ziet zo dat jouw eigen deel er hoe dan ook is.

De koop ontbinden met je voorbehoud: zo werkt het

Wijst de bank je hypotheek af, dan ontbind je de koop zelf. Kijk in je eigen koopakte welke stukken en termijnen voor jou gelden3.

  1. Doe al het redelijk mogelijke voor je hypotheek

    In de meeste koopakten staat dat je je serieus inzet om de financiering rond te krijgen2. Het voorbehoud is bedoeld voor een hypotheek die echt niet lukt.

  2. Vraag de afwijzing op papier

    Met de modelkoopakte stuur je normaal één afwijzing van een geldverstrekker mee. Soms is afgesproken dat je er twee stuurt, of andere stukken4.

  3. Ontbind schriftelijk, vóór de einddatum

    Stuur een brief waarin je de koop ontbindt, met de reden erbij. Verstuur hem aangetekend en voor de zekerheid ook per mail. Vaak staat in de koopakte dat de verkoper je brief binnen één of een paar werkdagen ontvangt3.

  4. Na de einddatum vervalt je uitweg

    Ontbind je te laat, dan geldt het voorbehoud niet meer. Lukt de hypotheek dan niet, dan kan de verkoper een boete van 10% van de koopsom eisen4.

Bieden zonder voorbehoud van financiering: dit regel je vooraf

Bied je zonder voorbehoud en krijg je de hypotheek niet rond, dan zit je vast aan de koop3. Wat dat kan kosten, reken je uit bij het verschil bovenaan. Overweeg je het toch, regel dan eerst dit.

  1. Laat je financiering doorrekenen

    Een hypotheekadviseur rekent uit wat je op dit huis kunt lenen, met je inkomen en je eigen geld. Pas dan weet je of de bank waarschijnlijk akkoord gaat.

  2. Houd geld achter de hand voor de taxatie

    Valt de taxatie lager uit dan je bod, dan betaal je het verschil uit eigen geld10. Hoeveel dat is, reken je uit bij overbieden en je hypotheek.

  3. Kies een tussenweg

    Een kortere termijn of een voorbehoud voor alleen het geleende deel geeft de verkoper meer zekerheid. Jij houdt zo wel een uitweg9.

Deze pagina legt uit hoe het voorbehoud werkt en is geen hypotheekadvies. Twijfel je of je zonder voorbehoud kunt bieden, bespreek het dan met je hypotheekadviseur.

Hoe het voorbehoud je kans op het huis beïnvloedt

Voor verkopers tellen voorwaarden soms net zo zwaar als de prijs11. Een bod zonder voorbehoud geeft de verkoper eerder zekerheid. Eind 2025 kocht 40% van de kopers zonder voorbehoud van financiering12, de meerderheid dus nog wel met.

  1. Begin bij het bedrag

    Weet eerst welk bedrag past bij wat vergelijkbare huizen in de buurt opbrachten. Daarna beslis je welke voorwaarden je erbij zet. Hoe je dat bedrag kiest, lees je bij hoeveel bieden op een huis.

  2. Een kortere termijn telt ook

    De termijn is een onderhandelpunt2. Is je financiering al doorgerekend, dan kun je met een kortere termijn de verkoper eerder zekerheid geven en toch een uitweg houden.

  3. Meer kopers? Dan wegen voorwaarden zwaarder

    Liggen biedingen dicht bij elkaar, dan kijkt de verkoper ook naar voorbehouden en de opleverdatum11. Lees hoe je dat aanpakt bij bieden met meerdere geïnteresseerden en bieden op inschrijving.

Biedadviesrapport €24,95

Welk bedrag geeft je kans, met of zonder voorbehoud?

Het rapport rekent per adres uit hoe groot je kans op het huis is bij elk bedrag, onderbouwd met minimaal vijf verkopen uit de buurt. Zo weet je hoeveel ruimte je hebt voordat je over je voorwaarden beslist. Na betaling opent je rapport direct op de website.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

  1. €352.33130%
  2. €361.68750%
  3. €372.16370%
  4. €388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Zoeken...
Geen adressen gevonden.
{{ item.label }}
{{ fundaNotice }}
Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

Vragen over het voorbehoud van financiering

Is het verstandig om zonder voorbehoud van financiering te bieden?
Dat hangt af van hoe vast je financiering staat. Lukt je hypotheek niet, dan betaal je meestal 10% van de koopsom als boete1. Laat je financiering daarom eerst doorrekenen door een hypotheekadviseur. Dit artikel is uitleg, geen hypotheekadvies.
Welk bedrag vul je in bij voorbehoud van financiering?
Het bedrag van de hypotheek die je nodig hebt. Leg je eigen geld in, dan kun je het voorbehoud laten gelden voor alleen het deel dat je leent9.
Hoe lang is de termijn onder voorbehoud van financiering?
Vereniging Eigen Huis raadt 6 tot 8 weken aan2. De einddatum staat in je koopakte. Tot die datum kun je de koop ontbinden als de hypotheek niet lukt.
Kun je de termijn van het voorbehoud verlengen?
Alleen als de verkoper meewerkt. Zegt hij nee, dan kun je de financiering daarna nog wel regelen, alleen draag je dan zelf het risico als die niet lukt4.
Hoeveel afwijzingen heb je nodig om te ontbinden?
Met de modelkoopakte stuur je normaal één afwijzing van een geldverstrekker mee. Soms is afgesproken dat je er twee stuurt, of andere stukken. Dat staat in je koopakte4.
Wat is de boete als je zonder voorbehoud van de koop afziet?
Meestal 10% van de koopsom1. Met de modelkoopakte kan de verkoper ook kiezen voor nakoming, met 3 promille van de koopsom per dag tot maximaal 10%4.
Wat is het verschil met de bedenktijd?
De bedenktijd duurt 3 dagen en gaat in op de dag nadat je de getekende koopakte hebt ontvangen. Je hoeft dan geen reden te geven7. Het voorbehoud van financiering loopt langer en gebruik je als de hypotheek niet lukt3.
Hoe heet voorbehoud van financiering in het Engels?
Meestal financing condition of mortgage condition. In een Nederlandse koopakte staat het als ontbindende voorwaarde voor de financiering.
Kun je nog bieden als een huis verkocht onder voorbehoud is?
Nee, de koopakte is dan getekend. Gaat de koop alsnog niet door, bijvoorbeeld door een voorbehoud, dan komt het huis soms opnieuw te koop13. Hoe je je kans openhoudt, lees je bij onder bod en verkocht onder voorbehoud.

Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

We zochten allebei een huis en liepen vast op hetzelfde moment: het bod. Een aankoopmakelaar voelde te duur en alsof makelaars het onderling regelden. Lees ons verhaal.

  • Niek

    Niek

    Data scientist (MSc) · mede-oprichter

    Werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport en berekende de overbiedcijfers op deze pagina.

  • Dion Smits

    Dion Smits

    Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

    Schreef de uitleg op deze pagina en miste zelf een huis aan een andere bieder.

Bijgewerkt op . Deze pagina legt uit hoe het voorbehoud van financiering werkt en is geen juridisch advies of hypotheekadvies.

Bronnen (13)
  1. KNB, Een huis kopen. Hoe werkt dat? (oktober 2025): met een financieringsvoorbehoud annuleer je de koop kosteloos, zonder voorbehoud betaal je de afgesproken boete van meestal 10% van de koopprijs, en de waarborgsom of bankgarantie is meestal 10% van de koopprijs, te betalen een aantal weken na het koopcontract.
  2. Vereniging Eigen Huis, Welke termijn is redelijk voor het financieringsvoorbehoud?: 6 tot 8 weken aangeraden, langer bij een medische acceptatie voor een overlijdensrisicoverzekering of voor zelfstandig ondernemers, de termijn is een onderhandelpunt, en de koper doet al het redelijk mogelijke om de financiering te krijgen.
  3. Vereniging Eigen Huis, Ontbindende voorwaarden: dit zijn de belangrijkste: voorbehouden noem je al bij je bod, de modelkoopovereenkomst heeft een vaste tekst voor het financieringsvoorbehoud, ook een NHG-voorbehoud is mogelijk, ontbinden doe je met een brief binnen de termijn (aangetekend, ook per mail), en zonder voorbehoud betaal je meestal een boete van 10% van de koopsom.
  4. Vereniging Eigen Huis, Mijn verkoper wil de ontbindende voorwaarde niet verlengen: verlengen kan alleen als de verkoper meewerkt, met de modelkoopovereenkomst stuur je normaal één afwijzing mee (soms twee), en de verkoper kan bij niet nakomen de koop ontbinden met een boete van 10% of nakoming eisen met 3 promille per dag tot maximaal 10%.
  5. NVM, Huis kopen: koopovereenkomst en bedenktijd: na de drie dagen bedenktijd is de koop definitief, tenzij er ontbindende voorwaarden zijn afgesproken.
  6. Overbieden: eigen berekening van Biedadviseur.nl, koopsom ten opzichte van de laatste vraagprijs bij overdrachten bij de notaris van juli 2025 t/m juni 2026 (mediaan 3,9%). Uitleg bij hoeveel bieden op een huis.
  7. Rijksoverheid, Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning?: 3 dagen, vanaf de dag nadat je het getekende koopcontract hebt ontvangen, zonder opgave van reden en zonder vergoeding.
  8. Snelder Zijlstra Makelaars, Bieden via Move (25 september 2026): in Move geef je het bedrag op waarvoor je voorbehoud van financiering geldt.
  9. Hypotheek.nl, Slimme tactiek bieden huis: 9 tips (9 juli 2026): een financieringsvoorbehoud tot het bedrag dat je leent, met rekenvoorbeeld.
  10. Nibud, Hypotheek afsluiten: maximale hypotheek en wat je uit eigen geld betaalt.
  11. NVM, Bieden op een huis: voorwaarden zijn voor verkopers soms net zo belangrijk als de prijs.
  12. Hypotheker, Rust op de huizenmarkt: minder bezichtigingen en biedingen (16 januari 2026): 40% van de kopers koopt zonder voorbehoud van financiering.
  13. Hypotheker, Verkocht onder voorbehoud: na het tekenen van de koopovereenkomst mag de verkoper geen ander bod meer aannemen, en gaat de koop niet door, dan kan hij terugkomen op een eerder bod of het huis opnieuw te koop zetten.

Weet wat je biedt, voordat je je voorwaarden kiest

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op het huis, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

  • €24,95 eenmalig
  • Veilig betalen met iDEAL
  • Direct je rapport online
  • Niet tevreden? Geld terug