EN Bereken mijn bod

Overbieden en je hypotheek: wat betaal je zelf?

Kun je een overbod meefinancieren in je hypotheek? Ja, als de taxateur het huis op je bod waardeert en je inkomen het toelaat. Je hypotheek is maximaal 100% van de woningwaarde1. Valt de taxatie lager uit, dan betaal je dat verschil zelf4, net als de kosten koper2. Kopers betaalden het afgelopen jaar doorgaans 3,9% boven de vraagprijs3. Bij een gemiddeld huis is dat zo’n €17.000.

Reken je eigen geld uit Bereken mijn bod

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op

Overbieden met een hypotheek, in het kort

  • Lenen tot 100% van de woningwaardeHet taxatierapport bepaalt die waarde.
  • Kosten koper betaal je zelfGemiddeld 4 tot 6% van de woningwaarde.
  • Gangbaar overbod: €17.0003,9% boven een vraagprijs van €433.000.

Kun je een overbod meefinancieren in je hypotheek?

Dat hangt af van de taxatie. De bank leent je maximaal de waarde van het huis1, en die waarde staat in het taxatierapport4. Komt de taxateur uit op je bod, dan past het overbod in je hypotheek. Komt hij lager uit, dan betaal je het verschil uit eigen geld.

Taxatie op of boven je bod

  • Het overbod zit in je hypotheek, zolang je inkomen het toelaat1.
  • Eigen geld heb je dan nodig voor de kosten koper2.

Taxatie onder je bod

  • Het deel boven de taxatiewaarde leen je niet4.
  • Dat betaal je zelf, bovenop de kosten koper2.

Hoe vaak komt de taxatie op de koopsom uit?

Vaker dan veel kopers denken. De Nederlandsche Bank bekeek taxaties uit 2012 tot en met 2017. Ongeveer een derde kwam precies op de koopsom uit, en bijna 60% lag erboven5. Dat zijn oudere cijfers, en elk huis wordt apart getaxeerd. Ga er dus van uit dat het kan meevallen, en zorg dat je het verschil kunt betalen als het tegenvalt.

Twee grenzen bepalen hoeveel hypotheek je krijgt

De bank kijkt naar je inkomen en naar de waarde van het huis. De laagste van de twee is je maximale hypotheek.

  1. Je inkomen

    Wettelijke leennormen bepalen welk deel van je inkomen naar je hypotheeklasten mag1. Een hypotheekadviseur rekent voor je uit welk bedrag daarbij hoort.

  2. De waarde van het huis

    Je leent maximaal 100% van de woningwaarde1. Die waarde komt uit het taxatierapport4.

Je bodje maximale hypotheekeigen geld voor de koopsom

Daar komen de kosten koper nog bij. Die financier je niet mee12.

En die extra leenruimte voor verduurzamen?

Ga je isoleren of een warmtepomp plaatsen, dan mag je daarvoor meer lenen dan de woningwaarde1. Dat geld is voor die maatregelen. Je overbod betaal je er niet mee.

Rekenvoorbeeld: zoveel eigen geld vraagt een overbod van 3,9%

Neem een huis met een vraagprijs van €433.000. Je biedt €450.000, de landelijke mediaan van 3,9% erboven3. Je inkomen is hoog genoeg voor een hypotheek van €450.000. Hoeveel van het overbod van €17.000 je zelf betaalt, hangt af van de taxatie.

Overbod van €17.000: wat zit in je hypotheek, wat betaal je zelf?

Taxatie €450.000gelijk aan je bod

Zelf: €0

Taxatie €441.500halverwege

Zelf: €8.500

Taxatie €433.000gelijk aan de vraagprijs

Zelf: €17.000

Daar komen de kosten koper bij

Gemiddeld 4 tot 6% van de woningwaarde6, bij dit huis €18.000 tot €27.000. Ben je jonger dan 35 en koop je je eerste huis tot €555.000, dan betaal je geen overdrachtsbelasting7. Dat scheelt hier €9.000, want het tarief is 2%7.

Eigen geld in dit voorbeeld: €18.000 tot €44.000

Reken uit hoeveel eigen geld jouw bod vraagt

Vul je bod in, de taxatiewaarde die je verwacht en de maximale hypotheek op je inkomen. Weet je die laatste nog niet, laat hem dan berekenen door een hypotheekadviseur.

Je hypotheek
€441.500
Eigen geld voor de koopsom
€8.500
Kosten koper (schatting)
€18.000 tot €27.000
Eigen geld in totaal
€26.500 tot €35.500

Je hypotheek stopt bij de taxatiewaarde.

Een indicatie met de regels van 2026, geen hypotheekadvies. Je hypotheek is maximaal de laagste van je bod, de taxatiewaarde en het bedrag op je inkomen1. Kosten koper: 4 tot 6% van je bod6, en 2 tot 4% als je geen overdrachtsbelasting betaalt7.

Hoeveel eigen geld vraagt een gangbaar overbod in jouw gemeente?

Blijft de taxatie op de vraagprijs steken, dan betaal je het hele overbod zelf. Hoeveel dat is, verschilt sterk per gemeente3. In Utrecht gaat het om ruim €60.000, in Meierijstad om niets.

Overbod in euro’s bij de mediane koopsom en het mediane overbod per gemeente, juli 2025 t/m juni 2026
GemeenteMediane koopsomOverbodOverbod in euro’s
Utrecht€555.000+12,8%€63.000
Amsterdam€551.100+7,3%€37.500
Groningen€378.906+10,1%€35.000
Nijmegen€455.000+8,1%€34.000
Leiden€475.500+5,6%€25.000
Haarlem€525.750+4,9%€24.500
Heel Nederland€450.100+3,9%€17.000
Den Haag€420.000+3,6%€14.500
Rotterdam€390.500+3,5%€13.000
Eindhoven€474.000+1,9%€9.000
Meierijstad€485.0000,0%€0

Rekenvoorbeeld met de mediane koopsom en het mediane overbod per gemeente, verkopen van juli 2025 t/m juni 20263. De twee medianen horen bij verschillende huizen, dus het bedrag is een richtgetal. Alle 50 gemeenten, ook per wijk en woningtype, staan bij overbieden per gemeente.

Hoe je van zo’n cijfer naar een bedrag voor jouw huis komt, lees je bij hoeveel bieden op een huis

Overbieden zonder eigen geld: wanneer lukt het?

Je overbod kan in je hypotheek passen. De kosten koper financier je niet mee12, dus voor die kosten heb je spaargeld nodig. Voor het overbod zelf zijn er meer routes.

  • De taxatie komt op je bod uit

    Dan zit het overbod in je hypotheek, als je inkomen het toelaat4. Vooraf weet je dat niet zeker, de taxatie volgt pas na je bod.

  • Je hebt overwaarde op je huidige huis

    Verkoop je je huis voor meer dan je hypotheek, dan kun je die overwaarde gebruiken voor het overbod4.

  • Je familie helpt mee

    Een schenking of lening van je ouders kun je inzetten als eigen geld. De extra belastingvrije schenking voor een eigen woning bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer9. Vraag een notaris of adviseur hoe je het regelt.

  • Bied niet hoger dan je kunt betalen

    Bied je zonder voorbehoud van financiering en lukt de financiering niet, dan kost afzien van de koop meestal 10% van de koopsom10. En dalen de prijzen na een hoog overbod, dan kun je bij verkoop een restschuld overhouden4.

Zo bepaal je je maximale bod vóór je biedt

Met vier stappen weet je welk bedrag je echt kunt betalen, ook als de taxatie tegenvalt.

  1. Laat je maximale hypotheek berekenen

    Een hypotheekadviseur rekent uit wat je op je inkomen kunt lenen1. Neem dat bedrag mee als je gaat bieden.

  2. Tel je spaargeld en haal de kosten koper eraf

    Wat overblijft, kun je inzetten voor een overbod boven de taxatie.

  3. Tel die twee bij elkaar op

    Maximale hypotheek plus vrij spaargeld is je bovengrens. Een voorbeeld: €440.000 plus €15.000 betekent maximaal €455.000.

  4. Leg je bod naast verkopen in de buurt

    Ligt je bod ruim boven wat vergelijkbare huizen opbrachten, houd dan rekening met een taxatie onder je bod en houd daar spaargeld voor achter.

Biedadviesrapport €24,95

Hoeveel moet je overbieden op dit huis?

Het rapport kijkt per adres naar minimaal vijf verkopen uit de buurt en rekent uit hoe groot je kans op het huis is bij elk bedrag. Zo zie je vóór je biedt of je bod in lijn ligt met wat vergelijkbare huizen opbrachten. Na betaling opent je rapport direct op de website.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

  1. €352.33130%
  2. €361.68750%
  3. €372.16370%
  4. €388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Zoeken...
Geen adressen gevonden.
{{ item.label }}
{{ fundaNotice }}
Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

Vragen over overbieden en je hypotheek

Kun je een overbod meefinancieren in je hypotheek?
Ja, als de taxatie op je bod uitkomt en je inkomen de hypotheek toelaat. Je leent maximaal 100% van de woningwaarde1 uit het taxatierapport4. Valt de taxatie lager uit dan je bod, dan betaal je het verschil zelf.
Kun je overbieden zonder eigen geld?
Het overbod kan in je hypotheek passen als de taxatie op je bod uitkomt4. Voor de kosten koper heb je wel eigen geld nodig, want die financier je niet mee12.
Hoeveel eigen geld heb je nodig bij overbieden?
De kosten koper, gemiddeld 4 tot 6% van de woningwaarde6, plus het deel van je bod boven de taxatiewaarde4. Bij de landelijke mediaan van 3,9% boven een vraagprijs van €433.000 is het overbod ongeveer €17.0003. Blijft de taxatie op de vraagprijs, dan betaal je dat bedrag zelf. Reken het uit voor jouw bod.
Wat als de taxatie lager is dan je bod?
Dan leen je tot de taxatiewaarde en betaal je het verschil met je bod uit eigen geld, bovenop de kosten koper4.
Mag je overwaarde gebruiken om te overbieden?
Ja. Verkoop je je huidige huis met winst, dan kun je die overwaarde inzetten voor het overbod of de kosten koper4.
Werkt overbieden anders met NHG?
De regel blijft dezelfde: je leent maximaal de woningwaarde1. Met NHG geldt in 2026 daarnaast een maximum van €470.000, of €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert8.

Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

We zochten allebei een huis en liepen vast op hetzelfde moment: het bod. Een aankoopmakelaar voelde te duur en alsof makelaars het onderling regelden. Lees ons verhaal.

  • Niek

    Niek

    Data scientist (MSc) · mede-oprichter

    Werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport en berekende de overbiedcijfers op deze pagina.

  • Dion Smits

    Dion Smits

    Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

    Schreef de uitleg op deze pagina en miste zelf een huis aan een andere bieder.

Bijgewerkt op . Deze pagina legt uit hoe overbieden en je hypotheek samenhangen en is geen hypotheekadvies.

Bronnen (10)
  1. Nibud, Hypotheek afsluiten: de hypotheek is maximaal 100% van de waarde van de woning, aankoop- en verbouwingskosten financier je niet mee, uitzondering voor energiebesparende maatregelen, en wettelijke leennormen en financieringslastpercentages bepalen hoeveel je op je inkomen leent.
  2. Wijzer in geldzaken (ministerie van Financiën), Tips voor het kopen van je eerste woning (2026): je hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van de woning, en de kosten koper leen je niet.
  3. Overbieden: eigen berekening van Biedadviseur.nl, koopsom ten opzichte van de laatste vraagprijs bij verkopen van juli 2025 t/m juni 2026. Landelijke mediaan +3,9% bij een mediane koopsom van €450.100. Cijfers per gemeente bij overbieden per gemeente.
  4. De Hypotheker, Overbieden bij huis kopen: je financiert maximaal 100% van de woningwaarde, de taxateur bepaalt die waarde, een lagere taxatie betaal je zelf bij, overwaarde kun je gebruiken voor het overbod, en een te hoog bod kan bij dalende prijzen een restschuld geven.
  5. NOS, Woningtaxaties systematisch te hoog en onbetrouwbaar (13 maart 2019): onderzoek van De Nederlandsche Bank naar taxaties van 2012 t/m 2017, met in ongeveer een derde van de gevallen een taxatie gelijk aan de koopsom en in bijna 60% een hogere.
  6. De Hypotheker, Kosten koper (2026): gemiddeld 4 à 6% van de woningwaarde, en geen overdrachtsbelasting voor starters onder 35 bij woningen tot €555.000.
  7. Radar (AVROTROS), Hypotheekregels veranderen in 2026: startersvrijstelling voor kopers van 18 tot 35 jaar tot een woningwaarde van €555.000, anders 2% overdrachtsbelasting.
  8. Volkshuisvesting Nederland (Rijksoverheid), NHG-grens stijgt naar €470.000 (8 oktober 2025): €498.200 met energiebesparende maatregelen.
  9. Belastingdienst, Belastingvrije schenkingen voor een koopwoning: de eenmalige verhoogde schenking voor een eigen woning bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.
  10. KNB, Een huis kopen. Hoe werkt dat? (oktober 2025): voorbehouden en de boete als je na de bedenktijd afziet van de koop.

Weet je hoeveel je op dit huis overbiedt?

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op het huis, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

  • €24,95 eenmalig
  • Veilig betalen met iDEAL
  • Direct je rapport online
  • Niet tevreden? Geld terug