EN Bereken mijn bod

Bieden op een huis met meerdere geïnteresseerden

Zegt de makelaar dat er meerdere geïnteresseerden zijn? Dan mag hij met jullie allemaal tegelijk onderhandelen, zolang hij je dat laat weten1. Wat de anderen bieden, hoor je niet2. Vaak krijgt iedereen nog één kans om een laatste bod te doen. Hieronder lees je wat er dan gebeurt en hoe je een bod uitbrengt waarmee je kans maakt.

Bereken mijn bod Wat de makelaar zegt

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op

Meerdere kapers op de kust? Dit wil je weten

  • De makelaar mag met iedereen pratenHij laat je wel weten dat het zo is.
  • Bedragen van anderen hoor je nietOok niet als je ernaar vraagt.
  • Vaak volgt één laatste rondeDan heb je één kans voor je beste bod.

Wat de makelaar doet als er meer kopers zijn

Meestal onderhandel je via de makelaar met de verkoper3. Melden zich meer kopers, dan gaat het daarna meestal op een van deze drie manieren.

  1. Hij onderhandelt met meer kopers tegelijk

    Je krijgt een tegenbod of hoort dat je bod niet genoeg is. Met meer dan één koper tegelijk praten mag, als hij het je meldt1.

    Jij: bepaalt per ronde of je verhoogt.

  2. Iedereen krijgt een laatste kans

    De makelaar vraagt alle kopers om vóór een vast tijdstip hun “hoogste en beste bod” te doen1.

    Jij: doet in één keer je beste bod.

  3. Het huis gaat op inschrijving

    Er komt een sluitingsdatum. Alle kopers horen dat tegelijk, met de reden erbij2.

    Jij: brengt vóór de datum één bod uit. Zie bieden op inschrijving.

Hoeveel concurrentie kun je verwachten?

Minder dan een jaar geleden. Er kwamen eind 2025 minder kijkers en minder biedingen per huis dan een jaar eerder4. Dat is een landelijk gemiddelde. In populaire plaatsen is de concurrentie veel groter, en dat zie je terug in de prijs: in Utrecht betaalden kopers 12,8% boven de vraagprijs5, met véél meer bieders.

Biedingen per huis

Eind 20252,8
Eind 20243,7

24% minder

Bezichtigingen per huis

Eind 20257,5
Eind 202410,4

28% minder

Zo ver gingen huizen boven de vraagprijs

69% ging boven de vraagprijs weg

  • 21% meer dan 10% erboven
  • 48% tot 10% erboven
  • 31% op of onder de vraagprijs

Biedingen en bezichtigingen: gemiddelden van NVM-makelaars, vierde kwartaal4. Vraagprijs: alle verkopen van juli 2025 t/m juni 2026, berekend door Biedadviseur5. Per gemeente zie je het bij overbieden per gemeente.

Tip van Dion

Vraag de makelaar gerust hoeveel bezichtigingen er zijn geweest. En kijk op Funda hoe vaak het huis als favoriet is bewaard. Dan weet je ongeveer hoeveel belangstelling er is.

Dion Smits, mede-oprichter

Wat de makelaar wel en niet mag zeggen

De verkopende makelaar werkt voor de verkoper. Voor de manier waarop hij met kopers omgaat, gelden wel regels. NVM-makelaars hebben die vastgelegd in hun erecode en biedprotocol23.

Dit mag hij

  • Met meer kopers tegelijk onderhandelen. Hij meldt je dat wel1.
  • Je bod afwijzen of een tegenbod doen3.
  • Iedereen vragen om een hoogste en beste bod1.
  • Overstappen op een inschrijving, als alle kopers dat tegelijk horen2.

Dit mag hij niet

  • Vertellen wat anderen bieden, ook hun voorwaarden niet2.
  • Jullie tegen elkaar uitspelen, bijvoorbeeld door jouw bod te gebruiken om een ander op te jagen1.
  • De ene koper meer vertellen dan de andere3.

Twijfel je of die andere kopers echt bestaan?

Elk bod komt in een biedlogboek2. Is de koop rond, dan kun je dat logboek een maand lang bekijken, zonder namen van andere bieders6. Zo zie je achteraf of er echt andere biedingen waren. Trek je je bod eerder in, dan vervalt die inzage3.

Wanneer je bod bindend is en tot wanneer je het kunt intrekken, lees je bij is een bod op een huis bindend?

Wat de makelaar zegt, en wat het betekent

Makelaars gebruiken vaak dezelfde zinnen. Kies wat jij hoorde, dan zie je wat het betekent en wat je kunt doen.

“Er is veel belangstelling.”

Wat het betekent
Er kijken meer mensen. Dat zegt nog niets over biedingen: kijken is iets anders dan bieden.
Wat je doet
Vraag of er al biedingen liggen en welke biedmethode de makelaar gebruikt. Veel kijkers zijn nog geen reden om hoger te bieden.

“We onderhandelen met meerdere partijen.”

Wat het betekent
Er liggen meer biedingen en de makelaar praat met iedereen tegelijk. Dat hoort hij je te melden1.
Wat je doet
Vraag of er een deadline komt. Pak je maximum erbij voordat je terugbelt.

“Je bod is niet voldoende.”

Wat het betekent
Je bod is afgewezen. Hoeveel er tekortkomt, hoor je niet, want wat anderen bieden blijft geheim2.
Wat je doet
Beslis of je verhoogt. Kijk naar verkopen in de buurt, niet naar de spanning van het moment. Zie hoeveel bieden op een huis.

“Breng vóór vrijdag 12.00 uur je hoogste en beste bod uit.”

Wat het betekent
Dit is de laatste ronde. Iedereen krijgt dezelfde kans, en je kunt er niet van uitgaan dat er nog een tegenbod komt1.
Wat je doet
Bied je echte maximum, met je beste voorwaarden. Een precies bedrag, zoals €412.350, valt op tussen ronde bedragen7.

“We gaan over op inschrijving.”

Wat het betekent
Het huis gaat naar een inschrijving met een sluitingsdatum. Alle kopers horen dat tegelijk, met de reden erbij2.
Wat je doet
Lees hoe bieden op inschrijving werkt. Je hebt dan één kans, dus zet alles in één bod.

Biedadviesrapport €24,95

Welk bedrag zet je in je laatste bod?

Met meer kopers heb je vaak één kans. Het rapport rekent per adres uit hoe groot je kans op het huis is bij elk bedrag, onderbouwd met minimaal vijf verkopen uit de buurt. Na betaling opent je rapport direct op de website.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

  1. €352.33130%
  2. €361.68750%
  3. €372.16370%
  4. €388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Zoeken...
Geen adressen gevonden.
{{ item.label }}
{{ fundaNotice }}
Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

Zo breng je een bod uit als je niet de enige bent

Je wilt het huis, en je wilt niet meer betalen dan nodig. Met deze vijf stappen houd je dat in balans.

  1. Weet je grens vóór je belt

    Reken uit wat je kunt lenen en wat je zelf inlegt. Bied je boven de taxatiewaarde, dan betaal je het verschil zelf8. Schrijf je maximum op. Dan schiet je onder druk niet door.

  2. Stapjes, of meteen je beste bod

    Onderhandelt de makelaar nog, dan kun je in stappen bieden. Komt er een laatste ronde, dan is er geen tweede kans. Bied dan het bedrag waarbij je achteraf niet denkt: had ik maar meer geboden.

  3. Maak je voorwaarden sterker

    Voor verkopers tellen je voorwaarden soms net zo zwaar als de prijs9. In januari 2026 kocht 40% van de kopers zonder voorbehoud van financiering en 55% zonder bouwkundige keuring10. Krijg je zonder voorbehoud geen hypotheek, dan kost afzien van de koop meestal 10% van de koopsom11. Reken het na bij bieden met of zonder voorbehoud van financiering.

  4. Zet er een geldigheidsdatum op

    Reageert de verkoper niet op tijd, dan vervalt je bod vanzelf1. Zo zit je niet vast als je ook op een ander huis wilt bieden.

  5. Laat je niet opjagen

    Hoor je dat je bod niet genoeg is? Neem even de tijd. Je mag op meer huizen tegelijk bieden1, dus dit huis is niet je enige kans.

Bij mijn droomhuis had ik geen idee wat ik moest bieden, en het ging naar iemand anders. Wat het uiteindelijk heeft opgebracht, kon ik pas maanden later zien, toen de verkoop bij het Kadaster was ingeschreven. Dan heb je er niks meer aan.

Dion SmitsMede-oprichter

Hoe je het bedrag zelf kiest, met cijfers per gemeente, lees je bij hoeveel bieden op een huis

Vragen over bieden met meerdere geïnteresseerden

Mag een makelaar met meerdere partijen tegelijk onderhandelen?
Ja. Hij laat je wel weten dat hij met meer dan één partij tegelijk onderhandelt, dat is een vaste regel. Jullie tegen elkaar uitspelen mag niet1.
Mag een makelaar bluffen over andere bieders?
Nee. Een NVM-makelaar behandelt alle kopers gelijk en legt elk bod vast in het biedlogboek2. Is de koop rond, dan zie je in dat logboek of er echt andere biedingen waren6.
Moet de makelaar mijn bod doorgeven aan de verkoper?
Ja. Bij een NVM-makelaar komt elk bod met je voorwaarden in het biedlogboek, en dat ziet de verkoper ook. Tussen makelaar en verkoper mag geen verschil in informatie zijn2.
Mag je op meerdere huizen tegelijk bieden?
Ja, dat mag1. Je zit pas vast als je de koopakte tekent12. Zet een geldigheidsdatum op je bod, dan vervalt het vanzelf als de verkoper niet op tijd reageert1.
Hoe vaak mag je een bod uitbrengen?
Zo vaak als je wilt, zolang de verkoper met je onderhandelt. Je mag je bod ook veranderen of intrekken1. Bij een laatste ronde of een inschrijving heb je meestal één kans.
Wat als twee kopers hetzelfde bieden?
Dan kiest de verkoper. Hij kijkt dan naar de voorwaarden, zoals voorbehouden en de opleverdatum9. Een precies bedrag maakt een gelijk bod minder waarschijnlijk7.
Kan de verkoper na een akkoord nog een hoger bod nemen?
Ja, zolang de koopakte niet getekend is9. Wat er dan gebeurt, lees je bij de regels bij bieden op een huis. Staat het huis al onder bod? Zie kun je nog bieden op een huis onder bod.

Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

We zochten allebei een huis en liepen vast op hetzelfde moment: het bod. Een aankoopmakelaar voelde te duur en alsof makelaars het onderling regelden. Lees ons verhaal.

  • Niek

    Niek

    Data scientist (MSc) · mede-oprichter

    Werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport en berekende de overbiedcijfers op deze pagina.

  • Dion Smits

    Dion Smits

    Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

    Schreef de uitleg op deze pagina en miste zelf een huis aan een andere bieder.

Bijgewerkt op . Deze pagina legt uit hoe bieden met meerdere geïnteresseerden werkt en is geen juridisch advies.

Bronnen (12)
  1. Juridisch Loket, Bod op huis: de makelaar meldt het als hij met meer dan één partij tegelijk onderhandelt en speelt partijen niet tegen elkaar uit, de verkoper mag om je hoogste en beste bod vragen, je bod vervalt na de geldigheidsdatum, je mag op meer huizen tegelijk bieden en je bod intrekken of veranderen.
  2. NVM, bijlage bij de Erecode: alle kopers gelijk behandelen, geen informatie over ontvangen biedingen delen (onderdeel E), een overstap naar een ander biedproces tegelijk en met reden aan alle kopers melden (onderdeel E), en alle biedingen vastleggen in een biedlogboek en delen met de verkoper (onderdeel F).
  3. NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (verplicht voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026): bieden zonder biedtermijn met afwijzing, tegenvoorstel of acceptatie, en bieders niet ongelijk informeren (art. 3.1), intrekken (art. 3.5) en het biedlogboek (art. 4).
  4. NVM, Gemiddelde transactieprijs boven half miljoen bij meer aanbod en vlotte verkopen (15 januari 2026): 7,5 bezichtigingen en 2,8 biedingen per woning in het vierde kwartaal van 2025, een jaar eerder 10,4 en 3,7.
  5. Overbieden: eigen berekening van Biedadviseur.nl, koopsom ten opzichte van de laatste vraagprijs bij overdrachten bij de notaris van juli 2025 t/m juni 2026. Uitleg bij hoeveel bieden op een huis.
  6. NVM, Biedlogboek: wie het logboek wanneer en hoe lang kan inzien.
  7. Funda, Succesvol bieden bij een inschrijving (april 2023): de tip van Vereniging Eigen Huis om een precies bedrag te bieden.
  8. Nibud, Hypotheek afsluiten: maximale hypotheek en kosten koper.
  9. NVM, Bieden op een huis: voorwaarden zijn voor verkopers soms net zo belangrijk als de prijs, en na een mondeling akkoord kan de verkoper een hoger bod nog aannemen.
  10. Hypotheker, Rust op de huizenmarkt: minder bezichtigingen en biedingen (16 januari 2026): 40% van de kopers koopt zonder voorbehoud van financiering en 55% zonder voorbehoud van een bouwtechnische keuring.
  11. KNB, Een huis kopen. Hoe werkt dat? (oktober 2025): voorbehouden en de boete als je na de bedenktijd afziet van de koop.
  12. Burgerlijk Wetboek, artikel 7:2: de koop van een woning door een particulier is schriftelijk, met drie dagen bedenktijd.

Welk bod geeft je kans, ook als er meer kopers zijn?

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op het huis, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

  • €24,95 eenmalig
  • Veilig betalen met iDEAL
  • Direct je rapport online
  • Niet tevreden? Geld terug