EN Bereken mijn bod

Hoeveel bieden op een huis? Zo weet je wat je moet bieden

Landelijk ging 69% van de woningen boven de vraagprijs weg. Een doorsnee koper betaalde 3,9% meer. De helft van alle kopers zat tussen de vraagprijs en 8,8% erboven. Bij een vraagprijs van €400.000 is dat €400.000 tot €435.200. Wat jij biedt, hangt af van je regio en van de woning zelf.

Bereken mijn bod Reken het uit voor je gemeente

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op

Waar de koopsom landde ten opzichte van de vraagprijs

Alle verkopen in Nederland, juli 2025 t/m juni 2026

  • Onder de vraagprijs24%
  • Precies de vraagprijs8%
  • Tot 5% erboven25%
  • 5 tot 10% erboven23%
  • 10 tot 20% erboven19%
  • Meer dan 20% erboven2%
+3,9%mediaan 0,0% tot +8,8%middelste helft van de kopers

01 Rekenvoorbeeld

Wat de landelijke cijfers betekenen bij een vraagprijs van €400.000

De mediaan is het midden van alle verkopen: de helft van de kopers betaalde meer, de andere helft minder.

  • Onderkant middelste helft€400.0000,0%
  • Mediaan€415.600+3,9%
  • Bovenkant middelste helft€435.200+8,8%

Een kwart betaalde €435.200 of meer. 21% van de woningen ging zelfs meer dan 10% boven de vraagprijs weg, op €400.000 dus boven de €440.000.

Een op de drie betaalde de vraagprijs of minder. 24% ging onder de vraagprijs weg en 8% precies voor de vraagprijs.

Twee kopers met dezelfde vraagprijs liggen zo al snel €35.200 uit elkaar, nog zonder de uitschieters.

02 Per provincie

Waarom een gemiddelde weinig zegt over het huis waarop jij biedt

Hoeveel er boven de vraagprijs wordt betaald, verschilt per provincie, per gemeente, per wijk en per woningtype.

Mediaan overbod per provincie, juli 2025 t/m juni 2026
Mediaan overbod 0%+7,5%
  1. Groningen+7,5%78% boven vraagprijs
  2. Utrecht+6,2%76% boven vraagprijs
  3. Flevoland+5,5%82% boven vraagprijs
  4. Gelderland+4,5%71% boven vraagprijs
  5. Noord-Holland+4,3%71% boven vraagprijs
  6. Zuid-Holland+3,8%70% boven vraagprijs
  7. Drenthe+3,7%67% boven vraagprijs
  8. Limburg+3,2%66% boven vraagprijs
  9. Overijssel+3,1%65% boven vraagprijs
  10. Friesland+2,6%60% boven vraagprijs
  11. Noord-Brabant+2,6%64% boven vraagprijs
  12. Zeeland0,0%49% boven vraagprijs

Binnen de provincie Utrecht: de gemeente Utrecht zit op +12,8%, Amersfoort op +6,0%. In Noord-Brabant loopt het van +4,7% in Tilburg tot 0,0% in Meierijstad.

Binnen één gemeente: in Groningen zit de wijk Oud-Oost op +14,6% en Meerstad op +4,0%. Op appartementen werd daar meer overboden (+11,8%) dan op huizen (+8,8%).

En de vraagprijs zelf: overbod meet het verschil met de vraagprijs, en die kiest de verkoper. Vergelijk je bod daarom met wat vergelijkbare woningen in de buurt echt opbrachten. Bij het Kadaster vraag je die koopsommen per postcode op.

Alle 50 gemeenten, per wijk en woningtype: overbieden per gemeente.

Een mediaan voor een hele gemeente is een bruikbaar startpunt, en daar houdt het op. Twee huizen in dezelfde straat kunnen tienduizenden euro's verschillen in wat kopers ervoor overhebben. Daarom rekent het model per woning, met de verkopen die er echt op lijken.

NiekData scientist en mede-oprichter

03 Rekenhulp

Rekenhulp: vraagprijs plus overbod in jouw gemeente

Vul de vraagprijs in en kies je gemeente. Je ziet wat kopers daar betaalden, omgerekend naar euro's.

Direct naar: overbieden in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven of Groningen.

Middelste helft van de kopers in heel Nederland €400.000 tot €435.200
Mediaan
€415.600 +3,9%
Boven de vraagprijs verkocht
69%

Overbieden per gemeente Bereken mijn bod voor één woning

Mediaan en middelste helft van de koopsom ten opzichte van de laatste vraagprijs, juli 2025 t/m juni 2026. Een marktbeeld voor de hele gemeente: voor één woning rekent het rapport verder.

Biedadviesrapport €24,95

Wat moet jij bieden op deze woning?

De rekenhulp toont je gemeente. Het rapport rekent voor één adres: per biedbedrag je kans op de woning, onderbouwd met minimaal vijf verkopen uit de buurt. Na betaling opent je rapport direct op de website.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

  1. €352.33130%
  2. €361.68750%
  3. €372.16370%
  4. €388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Zoeken...
Geen adressen gevonden.
{{ item.label }}
{{ fundaNotice }}
Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

04 Reëel bod

Zo kom je tot een reëel bod

Een reëel bod ligt in de buurt van wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt recent opbrachten, en blijft binnen wat jij maximaal kunt betalen. De vraagprijs is daarbij een startpunt en geen maatstaf. Wat je naast het bedrag uitzoekt, van WOZ-waarde tot Kadaster, staat in de tips voor bieden op een huis. Bied je zonder aankoopmakelaar, dan lees je bij huis kopen zonder aankoopmakelaar hoe je ook de keuring, de voorbehouden en de koopakte zelf regelt.

  1. Je maximum

    Een hypotheek is maximaal 100% van de woningwaarde en de kosten koper betaal je uit eigen geld (Nibud). Een bod boven de taxatie vul je ook zelf aan. Hoeveel dat kan zijn, lees je bij overbieden en je hypotheek.

  2. Verkopen in de buurt

    Zoek de koopsommen van vergelijkbare woningen op. Het rapport zet er minimaal vijf op een rij, met de echte koopsom.

  3. De vraagprijs

    Is het een vanafprijs, is hij verlaagd, en hoe verhoudt hij zich tot de koopsommen in de buurt?

  4. De concurrentie

    Vraag de makelaar naar het aantal bezichtigingen en of de woning op inschrijving gaat. Zijn er meer kopers, lees dan bieden met meerdere geïnteresseerden.

  5. Je voorwaarden

    Een bod is een bedrag plus voorwaarden, zoals financiering, keuring en opleverdatum (NVM).

Checklist: bied je onderin, in het midden of bovenin?

Vijf vragen over de woning. De uitkomst gebruikt de bedragen uit de rekenhulp hierboven.

  1. Komen er veel kijkers op af, of gaat de woning op inschrijving?
  2. Ligt de vraagprijs lager dan wat vergelijkbare woningen in de buurt opbrachten?
  3. Staat de woning langer dan 31 dagen te koop, of is de vraagprijs verlaagd?
  4. Heeft de woning achterstallig onderhoud of een energielabel E, F of G?
  5. Kun je bieden met weinig voorbehouden en een flexibele opleverdatum?

De 31 dagen zijn de gemiddelde verkooptijd in het derde kwartaal van 2026 volgens de NVM. Een verlaging zie je op Funda zelf niet. Hoe je de looptijd en de oorspronkelijke vraagprijs terugvindt, lees je in de kennisbank. De checklist geeft een richting binnen de cijfers van je gemeente, het rapport rekent het uit voor één woning.

05 Zo rekenen we

Zo komen de cijfers op deze pagina tot stand

  • Welke verkopen

    Woningverkopen waarvan zowel de laatste vraagprijs op Funda als de definitieve koopsom bekend is.

  • Welke periode

    Overdrachten bij de notaris van juli 2025 t/m juni 2026. De koopovereenkomst is meestal zo'n twee maanden eerder getekend.

  • Hoe we meten

    Overbod is de koopsom gedeeld door de laatste vraagprijs. Een verlaagde vraagprijs telt als nieuwe vraagprijs. We tonen de mediaan, zodat één uitschieter het beeld niet trekt.

  • Wat ontbreekt

    Nieuwbouw en verkopen zonder Funda-vermelding. Een eigen pagina met cijfers is er nu voor 50 gemeenten.

Voor één woning gaat het rapport verder. Het rekenmodel van Niek weegt per woning honderden kenmerken mee en zet minimaal vijf vergelijkbare verkopen op een rij, met per biedbedrag je kans op de woning. Bekijk het voorbeeldrapport van een woning in Hilversum of de cijfers over overbieden per gemeente. Welke bronnen het model gebruikt, lees je bij onze methode.

Hoe de markt nu verandert

Onze cijfers lopen tot en met juni 2026. Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van NVM Wonen, bespreekt bij De Telegraaf de cijfers over het derde kwartaal van 2026: meer aanbod, een langere verkooptijd en minder vaak overbieden. De video is van 8 oktober 2026 en duurt ruim negen minuten.

06 Ons verhaal

Waarom we dit zelf uitzochten

We zochten allebei een huis, en bij elke woning was het gokken: hoeveel bieden de anderen, en hoeveel boven de vraagprijs is genoeg? Een aankoopmakelaar van €2.000 tot €4.000 vonden we te duur, en het voelde alsof makelaars het onderling regelden.

Niek werkte daarom tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport, op basis van officieel geregistreerde koopsommen. Lees ons verhaal.

Bij mijn droomhuis had ik geen idee wat ik moest bieden, en het ging naar iemand anders. Wat het uiteindelijk heeft opgebracht, kon ik pas maanden later zien, toen de verkoop bij het Kadaster was ingeschreven. Dan heb je er niks meer aan.

Dion SmitsMede-oprichter

Veelgestelde vragen

Vragen over hoeveel je biedt

Hoeveel moet ik bieden op een huis?
Landelijk ging 69% van de woningen boven de vraagprijs weg, met een mediaan van 3,9% (juli 2025 t/m juni 2026). De helft van alle kopers zat tussen de vraagprijs en 8,8% erboven. Per gemeente loopt dat uiteen van 0,0% in Meierijstad tot 12,8% in Utrecht. Voor één woning vergelijk je met de koopsommen van vergelijkbare woningen in de buurt. Het biedadviesrapport laat per biedbedrag zien hoe groot je kans op de woning is.
Wat is een reëel bod op een huis?
Een reëel bod ligt in de buurt van wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt recent opbrachten, en blijft binnen wat jij maximaal kunt betalen. De vraagprijs is een startpunt: die kiest de verkoper zelf. Toets je bod daarom aan echte koopsommen uit de buurt.
Hoeveel boven de vraagprijs bieden is normaal?
De mediaan was 3,9%: bij een vraagprijs van €400.000 is dat €415.600. Een kwart van de kopers betaalde 8,8% of meer boven de vraagprijs, 2% zelfs meer dan 20%. Per gemeente verschilt dat sterk, van 0,0% in Meierijstad tot 12,8% in Utrecht. Op overbieden per gemeente zie je de cijfers per gemeente, wijk en woningtype.
Kun je onder de vraagprijs bieden?
Ja. 24% van de woningen ging onder de vraagprijs weg en 8% precies voor de vraagprijs. In Terneuzen ging 35% boven de vraagprijs weg, de rest voor de vraagprijs of minder. Een lager bod past vooral bij een woning die al langer te koop staat, waarvan de vraagprijs is verlaagd, of die achterstallig onderhoud heeft.
Waarom noemen andere sites andere percentages?
Online zie je overbiedpercentages tussen 3% en 5%. Het verschil zit in de meting: een ander kwartaal, een gemiddelde in plaats van de mediaan, of de datum van de koopovereenkomst in plaats van de overdracht. Een gemiddelde schiet omhoog door een paar uitschieters. De mediaan is het midden van alle verkopen, en daar rekenen wij mee.
Wordt er nu minder overboden?
Volgens de NVM ging in het derde kwartaal van 2026 bijna twee derde van de woningen boven de vraagprijs weg, tegenover 71% een jaar eerder. Een woning stond gemiddeld 31 dagen te koop. Onze cijfers lopen tot en met juni 2026.
Mag je meer bieden dan je kunt lenen?
Ja, als je het verschil zelf betaalt. Je hypotheek is maximaal 100% van de woningwaarde, en de kosten koper financier je uit eigen geld (Nibud). Bied je boven de getaxeerde waarde, dan betaal je het verschil ook zelf. Reken dat uit voordat je je bod uitbrengt.
Wat als de taxatie lager uitvalt dan je bod?
Dan leent de bank op basis van de lagere getaxeerde waarde en betaal je het verschil zelf. Heb je een ontbindende voorwaarde voor je financiering afgesproken en lukt de hypotheek daardoor niet, dan kun je de koop binnen de afgesproken termijn ontbinden. Spreek die voorwaarde af voordat je tekent. Hoeveel eigen geld een lagere taxatie vraagt, lees je bij overbieden en je hypotheek.
Is een bod op een huis bindend?
Nee, pas als koper en verkoper allebei de koopakte tekenen. Tot dan mag je je bod intrekken, en daarna heb je drie dagen bedenktijd. Alles daarover lees je bij is een bod op een huis bindend?
Wat zit er in het biedadviesrapport van €24,95?
Je kans op de woning per biedbedrag, de verwachte verkoopprijs, tips om je bod sterker te maken en minimaal vijf verkochte woningen uit de buurt met de echte koopsom, op de kaart. Je rapport opent na betaling op de website. Niet tevreden? Dan krijg je je geld terug. Bekijk het voorbeeldrapport.

Over deze pagina

Wie dit schreef, en waar de cijfers vandaan komen

  • Niek

    Niek

    Data scientist (MSc) · mede-oprichter

    Niek werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport. Hij berekende de cijfers over overbieden op deze pagina.

    Meer over Niek
  • Dion Smits

    Dion Smits

    Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

    Dion miste zelf zijn droomhuis omdat hij niet wist wat hij moest bieden. Hij schreef de uitleg op deze pagina.

    Meer over Dion

Bijgewerkt op .

Bronnen

  1. Overbieden, mediaan, spreiding en koopsommen per gemeente: eigen berekening van Biedadviseur.nl, juli 2025 t/m juni 2026. Zie zo rekenen we.
  2. NVM, kwartaalcijfers derde kwartaal 2026 (8 oktober 2026): aandeel boven de vraagprijs en verkooptijd.
  3. NVM, Bieden op een huis: wanneer een koop definitief is, bedenktijd en voorwaarden bij een bod.
  4. Nibud, Hypotheek afsluiten: maximale hypotheek en kosten koper.
  5. Kadaster, Koopsominformatie: koopsommen van verkochte woningen per postcode.
  6. Vereniging Eigen Huis, Hoeveel bied je op een huis?: wat je maximaal kunt betalen en wat je meeneemt in je bod.
  7. Kaart van de provincies: SVG Maps van Victor Cazanave, CC BY 4.0, ingekleurd met onze cijfers.

Wat moet jij bieden op de woning die je op het oog hebt?

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op de woning, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

  • €24,95 eenmalig
  • Veilig betalen met iDEAL
  • Direct je rapport online
  • Niet tevreden? Geld terug