Huis kopen zonder aankoopmakelaar: zo regel je het zelf

Q: Kun je een huis kopen zonder aankoopmakelaar?

Ja. Een aankoopmakelaar is niet verplicht. Je zoekt en bezichtigt zelf, bepaalt zelf wat het huis waard is, brengt zelf je bod uit en controleert zelf de koopakte. De notaris regelt de overdracht, met of zonder makelaar.

Q: Wie stelt de koopakte op als er geen aankoopmakelaar is?

Meestal de verkoopmakelaar, met de modelkoopovereenkomst. Jij controleert hem. Verkoopt de verkoper ook zonder makelaar, dan vraag je de notaris de koopakte op te stellen. Wil je zekerheid, dan laat je het contract voor €270 beoordelen door een jurist van Vereniging Eigen Huis.

Een huis kopen zonder makelaar mag: een aankoopmakelaar is niet verplicht¹. Je bespaart er meestal €2.000 tot €4.000 mee² en neemt zes taken over: de waarde bepalen, de bouwkundige keuring, het woonoppervlak checken, je bod, je voorbehouden en de koopakte. Per taak lees je hieronder hoe je het zelf doet, wat het kost en waar je op let.

Bereken mijn bod Wat je zelf regelt

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op 22 oktober 2026

Kopen zonder aankoopmakelaar in het kort

Niet verplichtJe mag zelf zoeken, bieden en tekenen. De notaris regelt de overdracht.
Je bespaart €2.000 tot €4.000Het gebruikelijke tarief van een aankoopmakelaar.
Het bod blijft de grootste valkuilDe mediane koper betaalde 3,9% boven de vraagprijs, een kwart meer dan 8,8%.

Wat een aankoopmakelaar doet, en hoe je het zelf regelt

Een aankoopmakelaar zoekt mee, gaat mee naar de bezichtiging, schat de waarde, onderhandelt en controleert de koopakte¹. Zoeken en bezichtigen doen de meeste kopers al zelf. De zes taken hieronder nemen de meeste tijd, en daar maak je zonder makelaar het verschil. Twijfel je nog of je een makelaar wilt? Die afweging staat bij biedadvies of aankoopmakelaar.

Taak	Zo doe je het zelf	Kosten
Waarde bepalen	Koopsommen uit de buurt opvragen bij het Kadaster, de WOZ-waarde bekijken, of vijf recente verkopen naast de vraagprijs zetten in het biedadviesrapport.	€3,70 · gratis · €24,95
Bouwkundige keuring	Zelf een keurder boeken, vóór je bod of erna met een voorbehoud. Met makelaar betaal je dit ook zelf.	€300 tot €600
Woonoppervlak (NEN 2580)	Het meetrapport opvragen bij de verkoopmakelaar en de vraagprijs per m² vergelijken met de buurt.	Gratis
Bieden	Schriftelijk bieden via Move of e-mail, met bedrag, voorbehouden, opleverdatum en geldigheid.	Gratis
Voorbehouden	Financiering, bouwkundige keuring en NHG zelf in je bod zetten, met bedrag en termijn.	Gratis
Koopakte	De modelkoopovereenkomst van de verkoopmakelaar controleren, of een jurist laten meekijken. Zonder makelaars stelt de notaris hem op.	Gratis tot €270

Kosten van een aankoopmakelaar: €2.000 tot €4.000, met uitschieters van €1.500 tot €5.000². Keuring: €409 bij Vereniging Eigen Huis voor een huis tot 450 m³ inhoud⁶, elders gemiddeld €300 tot €500⁷. Koopcontractbeoordeling: €270 bij Vereniging Eigen Huis¹⁵.

De waarde bepalen: wat betaalden kopers in de buurt?

Een makelaar kijkt naar wat vergelijkbare huizen in de buurt onlangs opbrachten. Die cijfers kun je zelf ook krijgen. De vraagprijs is daarbij geen houvast: 31% van de huizen ging op of onder de vraagprijs weg, de mediane koper betaalde 3,9% erboven³.

Koopsommen uit het postcodegebied, bij het Kadaster
Voor €3,70 krijg je per verkocht huis in een postcodegebied het huisnummer, de verkoopdatum, de koopsom en de perceeloppervlakte⁴. Zo zie je wat de buren betaalden, al zie je niet of dat huis verbouwd was of in welke staat het was.

Kadaster, Koopsominformatie, 22 oktober 2026.
De WOZ-waarde, gratis
In het WOZ-waardeloket zie je de WOZ-waarde van elk huis⁵. Let op de peildatum: 1 januari van het vorige jaar⁵. De markt is sindsdien doorgelopen, dus gebruik de WOZ-waarde als ondergrens, niet als het bedrag dat je biedt.
Vijf recente verkopen naast de vraagprijs, in het biedadviesrapport
Het rapport zoekt vijf vergelijkbare huizen die kort geleden in de buurt zijn verkocht en zet de vraagprijs, de koopsom en het verschil ertussen naast elkaar. Dat zijn de koopsommen uit de notariële overdracht, dezelfde bron als het Kadaster. Zie het voorbeeldrapport.

Uit het voorbeeldrapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vijf verkopen uit de buurt, met vraagprijs, koopsom en verschil. Op een smal scherm zonder plaats en verkoopdatum.

Wat je hiermee weet

Of de vraagprijs in lijn ligt met wat de buurt opbrengt, en hoeveel kopers erboven of eronder betaalden. Wat jíj daarna biedt, hangt af van je kans op dit ene huis. Hoe je dat bedrag kiest, lees je bij hoeveel bieden op een huis.

Een bouwkundige keuring regelen

Een aankoopmakelaar gaat mee naar de bezichtiging en let op gebreken. Zonder makelaar is de bouwkundige keuring je controle: gebreken die je bij de bezichtiging had kunnen zien, komen voor jouw rekening¹⁸. De keuring betaal je met of zonder makelaar zelf.

Boek zelf een keurder
Bij Vereniging Eigen Huis kost een keuring €409 voor een huis tot 450 m³, en je hebt het rapport binnen 48 uur⁶. Boeken kan alleen als lid, dat is €38,75 per jaar⁶. Andere keurders rekenen gemiddeld €300 tot €500⁷. De inhoud in m³ staat op Funda bij Oppervlakten en inhoud.

Vereniging Eigen Huis, tarieven bouwtechnische keuring, 22 oktober 2026.
Kies: keuren vóór je bod, of erna met een voorbehoud
Keur je vóór je bod, dan verwerk je de herstelkosten in je bedrag⁷. Is er geen tijd, bied dan onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en spreek een maximumbedrag aan herstelkosten af: komt de keuring daarboven uit, dan mag je van de koop af⁷. Eind 2025 bood 55% van de kopers zonder dit voorbehoud⁸, dus weeg af wat het doet met je kans. Daarover meer bij voorbehouden.
Wanneer de keuring het meest oplevert
Bij huizen van vóór 1990, bij verbouwingen waarvan je de kwaliteit niet kent en bij zichtbaar achterstallig onderhoud⁷. Bij een appartement valt groot onderhoud onder de VvE, kijk dan vooral naar de VvE-stukken⁷. Je hypotheekverstrekker kan een keuring verlangen, bijvoorbeeld als de taxateur achterstallig onderhoud ziet⁷.

Het woonoppervlak controleren (NEN 2580)

Het aantal vierkante meters op Funda bepaalt mee wat je biedt: de vraagprijs per m² is het getal waarmee je huizen vergelijkt. NVM-makelaars meten dat oppervlak verplicht volgens de meetinstructie⁹, gebaseerd op NEN 2580¹⁰. Zo controleer je of het klopt.

Kijk op Funda bij Oppervlakten en inhoud
Daar staat de gebruiksoppervlakte wonen, los van externe bergruimte, perceel en inhoud⁹. Alleen de regel Wonen telt voor de prijs per m². Hieronder zie je hoe Funda het toont.

Funda, woningpagina van een huis in Groningen, 22 oktober 2026.
Vraag het meetrapport op
Twijfel je, vraag de verkoopmakelaar dan om het meetrapport of de plattegrond met maten. Je mag erop vertrouwen dat de opgegeven oppervlakte volgens de meetinstructie is gemeten; een standaarddisclaimer in de brochure verandert dat niet, oordeelde de Hoge Raad op 13 juli 2018¹⁰. Klopt de opgave niet, dan kan de makelaar aansprakelijk zijn¹⁰.
Een afwijking wordt standaard niet verrekend
In de NVM-koopovereenkomst staat in artikel 6.11 dat een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke oppervlakte niet wordt verrekend⁹. Zijn de meters voor jou doorslaggevend, spreek dan iets anders af en laat dat in de koopakte zetten⁹.

Je bod uitbrengen zonder makelaar

Bieden doe je bij de verkoopmakelaar, en die werkt voor de verkoper. Hij mag niets zeggen over biedingen van anderen en behandelt alle bieders gelijk²⁰. Bepaal daarom vooraf je maximum, en zet je bod op papier.

Move.nl, een uitgebracht bod met onder meer voorbehoud van financiering, opleverdatum, geldigheid van het bod en hypotheekverklaring ja. Bedrag en adres onleesbaar gemaakt. — Een bod van Dion in Move, zonder aankoopmakelaar. Bedrag en adres zijn onleesbaar gemaakt.

Schriftelijk, via Move of e-mail
Veel makelaars laten je online bieden in een biedsysteem zoals Move: je vult je bedrag, voorbehouden en opleverdatum in en verstuurt het bod zelf¹². Werkt de makelaar zonder biedsysteem, dan mail je je bod. Zo staat vast wat je hebt geboden en wanneer.
Dit zet je in je bod
Het bedrag, je voorbehouden, de gewenste opleverdatum en hoe lang je bod geldig is¹¹. Een verklaring van je hypotheekadviseur over wat je kunt lenen laat de verkoper zien dat je financiering staat²¹. Hoe je zo’n bod opbouwt, staat bij bieden op een huis.
Het bedrag: vergelijk met de buurt, niet met het gemiddelde
Landelijk betaalde de mediane koper 3,9% boven de vraagprijs, het bovenste kwart meer dan 8,8%, en 31% kocht op of onder de vraagprijs³. Die spreiding is zo groot dat een landelijk percentage je niets zegt over dit huis. Reken daarom met de verkopen uit de buurt, hieronder per adres.

Biedadviesrapport €24,95

Het bod dat een makelaar voor je zou berekenen, per adres

Het rapport rekent per adres uit hoe groot je kans op het huis is bij elk bedrag, onderbouwd met minimaal vijf verkopen uit de buurt. Dat is het onderdeel van het makelaarswerk dat je zonder cijfers het lastigst zelf doet. Na betaling opent je rapport direct op de website.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

€352.33130%
€361.68750%
€372.16370%
€388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

Voorbehouden kiezen: je uitweg als iets misgaat

Een voorbehoud noem je al in je bod, en het komt daarna als ontbindende voorwaarde in de koopakte¹³. Zonder voorbehoud zit je na de bedenktijd aan de koop vast, en betaal je meestal 10% van de koopsom als boete als je toch afziet¹⁴.

Deze voorbehouden regel je zelf

Financiering: meestal 6 tot 8 weken, voor het bedrag dat je leent²². Alles erover bij voorbehoud van financiering.
Bouwkundige keuring: met een maximumbedrag aan herstelkosten waarboven je van de koop af mag⁷.
NHG: als je de hypotheek alleen met Nationale Hypotheek Garantie wilt afsluiten¹³.

De modelkoopovereenkomst heeft voor alle drie een vaste tekst, met ruimte voor bedrag en einddatum¹³.

Dit riskeer je zonder voorbehoud

Lukt je hypotheek niet, dan kan de verkoper 10% van de koopsom eisen¹⁴. Bij €400.000 is dat €40.000.
Blijkt het dak of de fundering slecht, dan betaal je het herstel zelf¹⁸.
Na de bedenktijd van 3 dagen is de koop definitief¹⁷.

Eind 2025 bood 40% van de kopers zonder financieringsvoorbehoud en 55% zonder keuringsvoorbehoud⁸. Een voorbehoud kost je dus kans, geen voorbehoud kost je zekerheid.

De koopakte regelen en controleren

Is je bod geaccepteerd, dan stelt meestal de verkoopmakelaar de koopakte op met de modelkoopovereenkomst¹⁵. Een aankoopmakelaar controleert die normaal voor je. Dit doe je nu zelf.

Controleer de koopakte regel voor regel
Je gegevens en die van de verkoper, het adres en de kadastrale gegevens, de koopprijs, de overdrachtsdatum, wie de notaris kiest, de waarborgsom of bankgarantie van meestal 10%, je voorbehouden met bedrag en einddatum, en clausules zoals een ouderdoms- of asbestclausule¹⁵. Bij de akte hoort een lijst van zaken: wat blijft en wat meegaat¹⁵.
Laat een jurist meekijken als je twijfelt
Vereniging Eigen Huis beoordeelt je koopcontract voor €270 en licht het toe¹⁵. Dat is een fractie van het tarief van een aankoopmakelaar, voor het onderdeel waar je de meeste juridische vragen hebt.
Teken, en gebruik je 3 dagen bedenktijd
Na je handtekening heb je 3 dagen bedenktijd, vanaf de dag nadat je de getekende akte hebt ontvangen¹⁷. Je mag dan zonder reden van de koop af¹⁷. Lees de akte in die dagen nog een keer rustig door.
De notaris doet de rest
De notaris kan de koopovereenkomst inschrijven bij het Kadaster, wat je maximaal zes maanden beschermt als de verkoper het huis toch aan een ander zou verkopen¹⁶. Op de overdrachtsdatum teken je de leveringsakte en de hypotheekakte en krijg je de sleutel¹⁴.

Kopen van een particulier, zonder makelaar aan beide kanten

Koop je van familie, een kennis of iemand die zelf verkoopt, dan is er ook geen verkoopmakelaar die de koopakte opstelt of de vragenlijst invult. Dit neem je dan extra over.

Laat de notaris de koopakte opstellen
Zonder makelaars vraag je de notaris de koopovereenkomst te maken, met je prijs, overdrachtsdatum en voorbehouden¹⁶. Vraag vooraf wat dat kost; tarieven verschillen per kantoor.
Vraag eigendomsinformatie op bij het Kadaster
Voor €3,70 zie je wie de eigenaar is en of er een hypotheek of beslag op het huis rust¹⁹. Zo weet je zeker dat de verkoper mag verkopen, en wat de notaris straks moet aflossen.
Stel zelf de vragen van de vragenlijst
Normaal vult de verkoper de NVM-vragenlijst in over lekkages, verbouwingen en gebreken¹⁸. Zonder makelaar stel je die vragen zelf, schriftelijk, en laat je een bouwkundige keuring doen. Kijk ook naar erfdienstbaarheden, erfpacht en het omgevingsplan, want ook daarvoor geldt je onderzoeksplicht¹⁸.
Bepaal de prijs met cijfers, niet met het gevoel
Tussen bekenden ligt de prijs gevoelig. Koopsommen uit de buurt, via het Kadaster of het rapport, geven jullie allebei hetzelfde uitgangspunt⁴.

Vragen over een huis kopen zonder makelaar

Kun je een huis kopen zonder aankoopmakelaar?

Ja. Een aankoopmakelaar is niet verplicht¹. Je zoekt en bezichtigt zelf, bepaalt zelf wat het huis waard is, brengt zelf je bod uit en controleert zelf de koopakte. De notaris regelt de overdracht, met of zonder makelaar¹⁴.

Is een huis kopen zonder makelaar goedkoper?

Je bespaart het tarief van de aankoopmakelaar, meestal €2.000 tot €4.000². De andere kosten blijven: notaris, overdrachtsbelasting, een bouwkundige keuring van zo’n €300 tot €600⁶⁷ en de taxatie voor je hypotheek. Bied je zonder goed beeld van de waarde te hoog, dan ben je de besparing alsnog kwijt. Vergelijk daarom eerst met verkopen uit de buurt.

Kun je zelf bieden op een huis zonder makelaar?

Ja. Je brengt je bod uit bij de verkoopmakelaar, vaak via een online biedsysteem zoals Move of per e-mail¹². In je bod zet je het bedrag, je voorbehouden, de gewenste opleverdatum en hoe lang je bod geldig is¹¹. De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper, dus bepaal vooraf zelf je maximum.

Wie stelt de koopakte op als er geen aankoopmakelaar is?

Meestal de verkoopmakelaar, met de modelkoopovereenkomst¹⁵. Jij controleert hem. Verkoopt de verkoper ook zonder makelaar, dan vraag je de notaris de koopakte op te stellen¹⁶. Wil je zekerheid, dan laat je het contract voor €270 beoordelen door een jurist van Vereniging Eigen Huis¹⁵.

Hoe weet je zonder makelaar wat een huis waard is?

Kijk naar wat vergelijkbare huizen in de buurt onlangs opbrachten. Bij het Kadaster koop je voor €3,70 de koopsommen van een postcodegebied⁴, in het WOZ-waardeloket zie je gratis de WOZ-waarde⁵, en het biedadviesrapport zet vijf recente verkopen uit de buurt naast de vraagprijs. De vraagprijs zelf zegt weinig: 31% van de huizen ging op of onder de vraagprijs weg, de mediane koper betaalde 3,9% erboven³.

Moet je zonder makelaar een bouwkundige keuring laten doen?

Verplicht is het niet, tenzij je hypotheekverstrekker erom vraagt⁷. Zonder makelaar is de keuring wel je belangrijkste check op gebreken: gebreken die je bij de bezichtiging had kunnen zien, komen voor jouw rekening¹⁸. Een keuring kost zo’n €300 tot €600⁶⁷.

Wat is NEN 2580 en wat heb je eraan als koper?

NEN 2580 is de meetnorm achter de meetinstructie die NVM-makelaars verplicht gebruiken voor het woonoppervlak op Funda⁹¹⁰. Je mag erop vertrouwen dat die opgave klopt, oordeelde de Hoge Raad in 2018¹⁰. Vraag het meetrapport op als je twijfelt, en weet dat een afwijking standaard niet wordt verrekend, tenzij je dat in de koopakte afspreekt⁹.

Hoe koop je een huis van een particulier zonder makelaar?

Spreek de prijs en de voorwaarden af, en laat de notaris de koopakte opstellen¹⁶. Vraag bij het Kadaster eigendomsinformatie op (€3,70), zodat je weet wie de eigenaar is en of er een hypotheek of beslag op het huis rust¹⁹. Laat een bouwkundige keuring doen en stel de verkoper zelf de vragen uit de vragenlijst, want jij hebt een onderzoeksplicht¹⁸.

Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

We zochten allebei een huis en liepen vast op hetzelfde moment: het bod. Een aankoopmakelaar voelde te duur en alsof makelaars het onderling regelden. Lees ons verhaal.

Niek

Data scientist (MSc) · mede-oprichter

Werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport en berekende de overbiedcijfers op deze pagina.
Dion Smits

Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

Schreef de uitleg op deze pagina, bood zelf zonder aankoopmakelaar en miste een huis aan een andere bieder.

Bijgewerkt op 22 oktober 2026. Deze pagina legt uit hoe je zonder aankoopmakelaar een huis koopt en is geen juridisch advies of hypotheekadvies. Prijzen van derden gecontroleerd op 22 oktober 2026.

Bronnen (22)

Vereniging Eigen Huis, Wel of geen aankoopmakelaar nodig? een aankoopmakelaar is niet verplicht; zonder makelaar bepaal je zelf de woningwaarde, onderhandel je zelf, plan je zelf een bouwkundige keuring en controleer je zelf het koopcontract, en de kosten van een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar.
Trustoo, Kosten aankoopmakelaar 2026 de meeste kopers betalen €2.000 tot €4.000, met uitschieters van €1.500 tot €5.000.
Overbieden: eigen berekening van Biedadviseur.nl koopsom ten opzichte van de laatste vraagprijs bij overdrachten bij de notaris van juli 2025 t/m juni 2026: mediaan 3,9% boven de vraagprijs, het bovenste kwart meer dan 8,8% erboven, en 31% van de woningen op of onder de vraagprijs. Uitleg bij hoeveel bieden op een huis.
Kadaster, Koopsominformatie voor €3,70 per postcodegebied het huisnummer, de verkoopdatum, de koopsom en de perceeloppervlakte van woningen die sinds 2003 door particulieren zijn gekocht.
Rijksoverheid, Hoe weet ik wat de WOZ-waarde van mijn huis is? de WOZ-waarde van woningen staat gratis in het WOZ-waardeloket, met als peildatum 1 januari van het vorige jaar.
Vereniging Eigen Huis, Bouwtechnische keuring (oktober 2026): €409 voor een woning tot 450 m³, oplopend tot €595 tot 1.100 m³, rapport binnen 48 uur, voldoet aan de NHG-normen, boeken kan alleen als lid (€38,75 per jaar).
Knab, Bouwkundige keuring: wanneer is het verstandig? (7 januari 2026): gemiddeld €300 tot €500, vooral zinvol bij woningen van vóór 1990 en bij verbouwingen van onbekende kwaliteit, keuren vóór je bod of erna met een ontbindende voorwaarde en een maximumbedrag aan herstelkosten.
Hypotheker, Rust op de huizenmarkt: minder bezichtigingen en biedingen (16 januari 2026, op basis van NVM-cijfers): eind 2025 bood 55% van de kopers zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring en 40% zonder voorbehoud van financiering.
NVM, Meetinstructie: het bepalen van de gebruiksoppervlakte NVM-makelaars meten verplicht volgens de branchebrede meetinstructie, dat zijn de cijfers op Funda, de opgave is een indicatie, en in artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst staat standaard dat een afwijking niet wordt verrekend, tenzij koper en verkoper iets anders afspreken.
Dirkzwager, Hoge Raad bevestigt: makelaar aansprakelijk wegens onjuiste vermelding woonoppervlak (31 augustus 2018, over HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176): de NVM-meetinstructie is gebaseerd op NEN 2580; een koper mag erop vertrouwen dat de opgegeven woonoppervlakte volgens die meetinstructie is gemeten; een standaarddisclaimer in de brochure verandert dat niet.
NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (verplicht voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026): wat er in een bod staat, zoals bedrag, voorbehouden, opleverdatum en geldigheid, en dat de makelaar alle bieders gelijk behandelt.
Snelder Zijlstra Makelaars, Bieden via Move (25 september 2026): hoe je als koper zelf online een bod uitbrengt in Move, met bedrag, voorbehouden en opleverdatum.
Vereniging Eigen Huis, Ontbindende voorwaarden: dit zijn de belangrijkste voorbehouden noem je al bij je bod; de modelkoopovereenkomst heeft vaste teksten voor financiering, NHG en bouwkundige keuring; zonder voorbehoud betaal je meestal een boete van 10% van de koopsom.
KNB, Een huis kopen. Hoe werkt dat? (oktober 2025): koopakte, waarborgsom of bankgarantie van meestal 10%, voorbehouden, de boete van meestal 10% als je zonder voorbehoud afziet van de koop, en de overdracht bij de notaris.
Vereniging Eigen Huis, Wat zet je in een koopovereenkomst? meestal stelt de verkoopmakelaar de koopovereenkomst op aan de hand van de modelkoopovereenkomst; wat erin staat (gegevens, koopprijs, overdrachtsdatum, waarborgsom van 10%, ontbindende voorwaarden, clausules, lijst van zaken); een koopcontractbeoordeling door een jurist kost €270.
Knab, Voorlopig koopcontract: dit moet je controleren voor je tekent (17 juli 2026): bij een verkoop zonder makelaars kun je de notaris vragen het koopcontract op te stellen, en de notaris kan de koopovereenkomst inschrijven bij het Kadaster, wat je maximaal zes maanden beschermt.
Rijksoverheid, Hoeveel bedenktijd heb ik na het kopen van een woning? 3 dagen, vanaf de dag nadat je het getekende koopcontract hebt ontvangen, zonder opgave van reden.
NVM, Onderzoeksplicht de verkoper meldt wat hij weet (mededelingsplicht), de koper onderzoekt zelf: gebreken die je bij de bezichtiging had kunnen zien komen voor eigen rekening, en dat geldt ook voor erfdienstbaarheden, erfpacht, het omgevingsplan en de bodem.
Kadaster, Informatie over je nieuwe woning eigendomsinformatie (€3,70): wie de eigenaar is en of er een hypotheek of beslag op rust; koopsominformatie (€3,70); hypotheekinformatie (vanaf €3,70); woningrapport (€21,50).
NVM, bijlage bij de Erecode de makelaar handelt voor zijn opdrachtgever, behandelt alle kopers gelijk en deelt geen informatie over biedingen van anderen.
Borger Smith, 7 tips voor bieden op een huis (mei 2024): een verklaring van je hypotheekadviseur meesturen met het bedrag dat je kunt lenen, plus zijn contactgegevens.
Hypotheek.nl, Slimme tactiek bieden huis: 9 tips (9 juli 2026): een financieringsvoorbehoud tot het bedrag dat je leent, met rekenvoorbeeld.

Zonder makelaar, wel met de cijfers uit de buurt

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op het huis, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

€24,95 eenmalig
Veilig betalen met iDEAL
Direct je rapport online
Niet tevreden? Geld terug

Huis kopen zonder aankoopmakelaar: zo regel je het zelf

Wat een aankoopmakelaar doet, en hoe je het zelf regelt

De waarde bepalen: wat betaalden kopers in de buurt?

Koopsommen uit het postcodegebied, bij het Kadaster

De WOZ-waarde, gratis

Vijf recente verkopen naast de vraagprijs, in het biedadviesrapport

Wat je hiermee weet

Een bouwkundige keuring regelen

Boek zelf een keurder

Kies: keuren vóór je bod, of erna met een voorbehoud

Wanneer de keuring het meest oplevert

Het woonoppervlak controleren (NEN 2580)

Kijk op Funda bij Oppervlakten en inhoud

Vraag het meetrapport op

Een afwijking wordt standaard niet verrekend

Je bod uitbrengen zonder makelaar

Schriftelijk, via Move of e-mail

Dit zet je in je bod

Het bedrag: vergelijk met de buurt, niet met het gemiddelde

Het bod dat een makelaar voor je zou berekenen, per adres

Welk bod geeft je de beste kans?

Relatie tot de woning

Afrekenen

Woninggegevens

Woninggegevens aanvullen

Deadline bieding

Voorbehouden kiezen: je uitweg als iets misgaat

De koopakte regelen en controleren

Controleer de koopakte regel voor regel

Laat een jurist meekijken als je twijfelt

Teken, en gebruik je 3 dagen bedenktijd

De notaris doet de rest

Kopen van een particulier, zonder makelaar aan beide kanten

Laat de notaris de koopakte opstellen

Vraag eigendomsinformatie op bij het Kadaster

Stel zelf de vragen van de vragenlijst

Bepaal de prijs met cijfers, niet met het gevoel

Vragen over een huis kopen zonder makelaar

Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

Niek

Dion Smits

Zonder makelaar, wel met de cijfers uit de buurt