EN Bereken mijn bod

Bieden op inschrijving: zo werkt een inschrijving voor een huis

Bij bieden op inschrijving heb je één kans. Je doet vóór een vaste datum één bod, en je weet niet wat anderen bieden. In dat bod staan het bedrag en je voorwaarden, zoals wanneer je erin wilt. Daarna kiest de verkoper1. Het hoogste bod wint vaak. Je voorwaarden kunnen ook de doorslag geven2. De uitslag hoor je van de makelaar, vaak eerst aan de telefoon.

Bereken mijn bod Zo kiest de verkoper

€24,95Niet tevreden? Geld terug

Door Niek (data scientist, MSc) en Dion Smits · Bijgewerkt op

Een inschrijving in het kort

  • Eén bod, vóór de deadlineJe ziet niet wat anderen bieden.
  • Bedrag plus voorwaardenVoorbehouden en de datum tellen mee.
  • De verkoper kiestOf en aan wie hij het huis gunt.

Inschrijving of gewoon bieden: het verschil

Bij gewoon bieden ga je in rondes heen en weer. Jij biedt, de verkoper zegt ja, nee of doet een tegenbod. Bij een inschrijving biedt iedereen één keer, vóór dezelfde datum. Pas daarna kijkt de verkoper naar alle biedingen tegelijk. Hij kiest hiervoor als hij veel belangstelling verwacht. Zo krijgt iedere koper dezelfde kans, en houdt de verkoper zelf de keus3.

Kenmerk Gewoon biedenOnderhandelen in rondes InschrijvingEén bod, vóór de deadline
Aantal rondes Zo veel als nodig, met tegenbod Eén ronde, tot de sluitingsdatum
Reactie van de verkoper Op elk bod apart Na de sluitingsdatum, voor iedereen tegelijk
Wie ziet de biedingen? Verkoper en makelaar Verkoper en makelaar. Bij een gesloten inschrijving pas na de sluitingsdatum.
Zie jij andere biedingen? Nee Nee. Achteraf wel, in het biedlogboek.

Onderhandelt de makelaar zonder sluitingsdatum met meer kopers tegelijk? Lees dan bieden met meerdere geïnteresseerden

Inschrijven voor een huurwoning of het inschrijven van de koopakte bij het Kadaster zijn andere dingen. Deze pagina gaat over bieden op een koophuis.

Zo werkt een inschrijving in Move

Sinds 1 februari 2026 lopen biedingen bij NVM-makelaars via een online biedsysteem1. De NVM stelt daarvoor Move.nl van Realworks gratis beschikbaar, ook aan makelaars buiten de NVM4. Realworks noemt Move het grootste platform voor online biedingen, met 1,5 miljoen biedingen5. Makelaars van VastgoedNL werken met Eerlijk Bieden6.

  1. Dossier openen

    Plan je de bezichtiging via Move, dan staat het huis als dossier in je account7. Nog geen account? Vraag het aan bij de makelaar van de verkoper8.

  2. Stukken lezen

    Onder Documenten staan de papieren van de makelaar, zoals de vragenlijst over het huis en de lijst van wat blijft en wat meegaat9.

  3. Bod uitbrengen

    Onder Bod uitbrengen vul je je bedrag en je voorwaarden in7.

  4. Deadline

    Na de sluitingsdatum zet Move het biedformulier uit10.

  5. Uitslag

    De makelaar laat weten of je het huis krijgt. Vaak belt hij je eerst.

Move.nl, tabblad Bod uitbrengen: de biedtermijn voor deze woning is verlopen, er kan via Move.nl geen bod meer worden uitgebracht.
Na de sluitingsdatum kun je in Move geen bod meer uitbrengen. Screenshot uit een eigen bod van Dion Smits in Move.nl, bedrag onleesbaar gemaakt.

Drie dingen die je in Move niet direct ziet

  • De deadline is geen harde grens

    Move noemt de sluitingsdatum en -tijd zelf “puur indicatief”, zonder juridische basis10. Komt er na de deadline nog een bod binnen, dan meldt de makelaar dat aan de verkoper, zolang er niets getekend is1.

  • Gesloten of open voor de verkoper

    Bij een gesloten inschrijving gaan alle biedingen pas na de deadline open, ook voor de verkoper. Bij een gewone inschrijving ziet hij ze al binnenkomen10. Jij ziet de biedingen van anderen in beide gevallen niet1.

  • De spelregels kunnen veranderen

    De makelaar mag halverwege overstappen op een andere manier van verkopen. Iedereen die zich heeft aangemeld, krijgt daar bericht van10, met de reden erbij1.

Wat vul je in bij je bod?

In elk bod staan minstens drie dingen: het bedrag, wanneer je het huis wilt krijgen en je voorbehouden1. Een voorbehoud is een uitweg. Krijg je bijvoorbeeld je hypotheek niet rond, dan kun je de koop zonder boete laten vervallen11. Zo ziet een bod in Move eruit:

Move.nl, een uitgebracht bod met status Lopend: bieding namens mijzelf als particulier, voorbehoud van financiering voor de koopsom, geen voorbehoud voor een bouwtechnische keuring, aanvaarding naar voorkeur van de verkoper, geen voorbehoud verkoop eigen woning, hypotheekverklaring en lijst van zaken ingezien.
Een bod in Move, onder Mijn biedingen. Screenshot uit een eigen bod van Dion Smits in Move.nl. Bedrag en biedings-ID zijn onleesbaar gemaakt, de twee kolommen staan onder elkaar.

  • Bedrag, kosten koper

    Dit is je eindbod, want er komt geen tegenbod. “Kosten koper” betekent dat jij bovenop dit bedrag de kosten van de overdracht betaalt, zoals de overdrachtsbelasting en de notaris12. Kies je bedrag op basis van wat vergelijkbare huizen in de buurt opbrachten en wat jij kunt betalen. Hoe je dat doet, lees je bij hoeveel bieden op een huis.

  • Voorbehoud van financiering

    Je kiest een voorbehoud voor de hele koopsom, voor een deel (de rest betaal je zelf) of geen voorbehoud13. Wat elke keuze betekent, lees je bij voorbehoud van financiering. Bied je zonder voorbehoud en krijg je geen hypotheek, dan kost afzien van de koop meestal 10% van de koopsom. Bij een huis van €400.000 is dat €40.00011.

  • Bouwkundige keuring

    Met dit voorbehoud laat je het huis na het tekenen keuren. Vaak zet je er een bedrag bij, bijvoorbeeld €10.000. Kost het nodige herstel meer, dan kun je de koop zonder boete laten vervallen13. Zonder dit voorbehoud is een tegenvallende keuring geen reden meer om zonder boete af te zien11.

  • Aanvaarding

    Dat is de dag waarop je de sleutel krijgt. Je kiest een datum, zo snel mogelijk, of de voorkeur van de verkoper. Die voorkeur staat op het biedformulier1. Hoe meer je meebeweegt, hoe makkelijker de verkoper zijn eigen verhuizing plant.

  • Verklaringen en motivatiebrief

    Je vinkt aan of je het huis hebt bekeken, een hypotheekverklaring hebt en de lijst van zaken kent. Een motivatiebrief voeg je toe als pdf7, zie hieronder.

Motivatiebrief van Dion en Derya bij hun bod: een foto van hen samen, wie ze zijn, waarom ze in de wijk willen blijven en drie zekerheden voor de verkoper: geen voorbehoud van bouwkundige keuring, financiering doorgerekend en levering op de datum die de verkoper uitkomt.
De motivatiebrief die Dion meestuurde met zijn bod, adres onleesbaar gemaakt.

Een motivatiebrief bij je bod

In Move kun je een motivatiebrief als pdf bij je bod doen7. Verkopers hebben vaak een band met hun huis. Ze kiezen soms voor de koper die ze sympathiek vinden of die in de buurt past14. Dit zet je erin:

  • Wie je bent, met een foto

    Met wie je er gaat wonen en waarom je dit huis en deze buurt zoekt. Een foto maakt je bod herkenbaar.

  • Wat je de verkoper makkelijk maakt

    Zet de voorwaarden op een rij die hem zekerheid geven: geen keuring, je hypotheek doorgerekend, de sleutel wanneer het hem uitkomt.

  • Niets wat afwijkt van je bod

    Zet in de brief dezelfde voorwaarden als in je bod. Wijkt de brief af, dan weet de verkoper niet wat geldt.

  • Eén pagina

    Kort en in je eigen woorden, zodat de verkoper hem in één keer leest.

Biedadviesrapport €24,95

Welk bedrag zet je op het formulier?

Bij een inschrijving heb je één kans. Het rapport rekent per adres uit hoe groot je kans op de woning is bij elk biedbedrag, onderbouwd met minimaal vijf verkopen uit de buurt. Na betaling opent je rapport direct op de website.

Voorbeeld: jouw bodKans op de woning

  1. €352.33130%
  2. €361.68750%
  3. €372.16370%
  4. €388.24390%

Uit het rapport van de Karel Doormanlaan 378 in Hilversum: vraagprijs €350.000, verwachte verkoopprijs €361.687. Bekijk het voorbeeldrapport

Zoeken...
Geen adressen gevonden.
{{ item.label }}
{{ fundaNotice }}
Adres bij deze Funda-link: {{ linkedAddress }}

Je aanvraag voor {{ selected.label }} staat hierboven klaar.

Je aanvraag staat hierboven klaar.

Verder met je aanvraag

Hoe kiest de verkoper? Het hoogste bod wint niet altijd

Na de deadline bekijkt de verkoper alle biedingen met zijn makelaar. Hij beslist zelf of en aan wie hij het huis gunt1. Het bedrag telt zwaar. Volgens de NVM kunnen je voorwaarden soms net zo zwaar wegen als de prijs2. Dat snap je beter als je in de schoenen van de verkoper staat. Hij stelt zichzelf drie vragen.

  • “Gaat de koop zeker door?”

    Elk voorbehoud is een periode waarin de koop nog kan afketsen. Bij een voorbehoud voor de verkoop van je eigen huis kan dat maanden duren. Gaat het mis, dan begint de verkoper opnieuw, terwijl hij soms al een ander huis heeft gekocht. Een bod met minder voorbehouden geeft hem sneller zekerheid14.

  • “Past de datum bij mijn verhuizing?”

    Wacht de verkoper op een nieuwbouwhuis, dan wil hij later weg. Heeft hij al een ander huis, dan wil hij juist snel verkopen. Wie meebeweegt met zijn datum, valt op14. Zijn voorkeur staat op het biedformulier1. Staat er niets, vraag het dan aan de makelaar.

  • “Gun ik het huis aan deze koper?”

    Verkopers laten hun huis graag achter bij mensen die erbij passen. Volgens Vereniging Eigen Huis kiezen ze soms voor een koper die ze sympathiek vinden of die in de buurt past14. Daar is de motivatiebrief voor.

Twee biedingen op hetzelfde huis

Bod A

€415.000

Financiering
Met voorbehoud
Bouwkundige keuring
Met voorbehoud
Verkoop eigen huis
Met voorbehoud, drie maanden
Aanvaarding
Over vijf maanden

Voor de verkoper: het hoogste bedrag, en drie maanden onzekerheid.

Bod B

€408.000

Financiering
Met voorbehoud
Bouwkundige keuring
Zonder voorbehoud
Verkoop eigen huis
Niet nodig
Aanvaarding
Voorkeur verkoper

Voor de verkoper: €7.000 minder en meer zekerheid. Voor koper B: een tegenvallende keuring is geen reden meer om zonder boete af te zien.

Een verzonnen voorbeeld. Een verkoper die zekerheid zoekt of snel wil verhuizen, kan bod B kiezen.

Na de deadline kan de makelaar je nog bellen met vragen over je bod, bijvoorbeeld over je hypotheek of de datum. Wat anderen boden, mag hij je niet vertellen1.

Na je bod: hoe lang wacht je, en kun je nog iets veranderen?

Hoe lang je wacht, ligt niet vast. Het hangt af van de verkoper en van hoeveel biedingen hij vergelijkt. Vaak belt de makelaar je zodra de verkoper heeft gekozen. Volgens het NVM-protocol krijgt iedere bieder daarna ook bericht op schrift, en hoor je bij een afwijzing waarom1.

  • Vraag vooraf wanneer de verkoper beslist

    De makelaar kent de planning. Vraag bij de bezichtiging of bij de spelregels op welke dag je iets hoort.

  • Aanpassen vóór de deadline

    Wil je je bod verhogen of een voorwaarde veranderen? Vraag de makelaar hoe dat bij deze verkoop gaat. In Move zie je onder Mijn biedingen wat je hebt geboden en wat de status is7.

  • Intrekken kan tot de koopakte getekend is

    Je krijgt direct een bevestiging dat je bod is ingetrokken1. Trek je je bod in, dan mag je achteraf het biedlogboek niet bekijken1.

  • Gegund is nog niet gekocht

    Pas als jullie de koopakte tekenen, is de koop rond. Komt er tot dat moment nog een hoger bod binnen, dan mag de verkoper daar iets mee doen: een nieuwe ronde houden, verder praten met de nieuwe bieder of het bod afwijzen1. Na het tekenen heb je nog drie dagen bedenktijd15.

  • Achteraf zie je alle biedingen

    Is de koop definitief, dus na de bedenktijd en als alle voorbehouden voorbij zijn? Dan kun je een maand lang het biedlogboek bekijken. Je ziet de bedragen, het tijdstip en of er voorwaarden bij zaten16, zonder namen1. Daarna verdwijnt het:

    Move.nl: het biedlogboek was inzichtelijk tot zondag 18 oktober 2026 09:03 en is nu niet meer beschikbaar.

Wat er na het tekenen gebeurt, van bedenktijd tot notaris, lees je bij bieden op een huis

Voor- en nadelen van een inschrijving voor jou als koper

Een inschrijving voelt spannend, omdat je biedt zonder te weten wat anderen doen. Dit zijn de voor- en nadelen op een rij.

Voordelen

  • Iedere koper krijgt dezelfde kans en dezelfde deadline3.
  • Geen biedstrijd in rondes. Je bepaalt één keer rustig je bod17.
  • Met je voorwaarden en een brief kun je opvallen, ook met een lager bedrag2.
  • Achteraf zie je in het biedlogboek wat anderen boden1.

Nadelen

  • Je hebt één kans. Bied je te laag, dan kun je niet meer verhogen17.
  • Je weet niet wat anderen bieden. Zo kun je ook te veel betalen18.
  • De deadline is indicatief. Een later bod kan nog meetellen10.
  • Het biedlogboek komt pas als de koop definitief is. Voor jouw bod is het dan te laat1.

Tips voor je bod bij een inschrijving

Er komt geen tegenbod, dus ook geen tweede kans. Zet daarom alles wat je wilt bieden in één keer in je bod.

21%

van de huizen ging meer dan 10% boven de vraagprijs weg, en 69% ging erboven. Dat berekende Biedadviseur over alle verkopen van juli 2025 t/m juni 202619.

  • Leg je grens vast

    Reken uit hoeveel je kunt lenen en hoeveel je zelf inlegt. Bied je boven de waarde uit het taxatierapport, dan betaal je het verschil met eigen geld12. Hoe je een bedrag kiest, lees je bij hoeveel bieden op een huis.

  • Kijk naar je eigen gemeente

    Het overbod liep van 0,0% in Meierijstad tot 12,8% in Utrecht19. De cijfers per gemeente en wijk staan bij overbieden per gemeente.

  • Vraag wat de verkoper belangrijk vindt

    Vraag de makelaar waarom de verkoper verhuist en wanneer hij weg wil18. Dan weet je welke voorwaarden voor hem zwaar wegen.

  • Bied een precies bedrag

    Liggen de biedingen dicht bij elkaar, dan valt €412.350 meer op dan €410.000. Die tip geeft ook Vereniging Eigen Huis14.

  • Weeg elk voorbehoud

    Zonder voorbehoud ben je voor de verkoper een zekere koper. Komt je hypotheek dan niet rond, dan kost afzien meestal 10% van de koopsom11. Laat een voorbehoud pas vallen als je hypotheekadviseur je financiering heeft doorgerekend17.

  • Maak je bod persoonlijk

    Een soepele datum en een korte motivatiebrief helpen als de bedragen dicht bij elkaar liggen14.

Vragen over bieden op inschrijving

Wat betekent inschrijving met biedtermijn?
Zo heet bieden op inschrijving in het NVM-protocol. Je biedt via het online biedsysteem vóór een vaste datum. De verkoper en zijn makelaar zien de biedingen, andere kopers niet. Na de deadline kiest de verkoper1.
Is de sluitingsdatum in Move bindend?
Niet juridisch. Move noemt de sluitingsdatum en -tijd indicatief, zonder juridische basis. Wel zet Move het biedformulier na de deadline uit10. Een later bod meldt de makelaar nog aan de verkoper, zolang de koopakte niet getekend is1.
Kun je bieden zonder Move-account?
Ja. Stuur je bod per mail of op papier naar de makelaar van de verkoper. Hij zet het zelf in Move, en het systeem legt het vast10.
Mag de makelaar vertellen wat anderen bieden?
Nee. Bij een inschrijving deelt de makelaar niets over binnengekomen biedingen met andere bieders of hun makelaar. Ook als hij je na de deadline belt met vragen over je bod, hoor je niet wat anderen boden1.
Wat als twee biedingen bijna gelijk zijn?
Dan geven de voorwaarden vaak de doorslag: hoe zeker de koop is, of de datum past en of de verkoper het huis aan je gunt214. De makelaar mag bieders na de deadline om uitleg vragen. De verkoper beslist1.
Heeft het zin om op het laatste moment te bieden?
Weinig. Geen bieder ziet de andere biedingen, dus het moment waarop je biedt, verandert niets aan wat anderen doen. Bied liever ruim voor de deadline en kijk of je bod onder Mijn biedingen staat7.
Mag de verkoper het huis aan niemand gunnen?
Ja. De verkoper bepaalt of en aan wie hij het huis gunt. Gunt hij het aan niemand, dan hoort iedere bieder waarom1. Daarna kan hij het huis opnieuw aanbieden, bijvoorbeeld met een andere biedmethode3.
Zie je achteraf wat anderen boden?
Ja. Is de koop definitief, dan kan iedere bieder een maand lang het biedlogboek bekijken, zonder namen van andere bieders. Trok je je bod eerder in, dan krijg je die inzage niet1.
Is je bod bij een inschrijving bindend?
Nee, zolang je de koopakte niet hebt getekend. Ook een gunning is nog geen koop. Na het tekenen heb je als particuliere koper drie dagen bedenktijd15. Wanneer je precies vastzit en hoe je een bod intrekt, lees je bij is een bod op een huis bindend?

Wie dit schreef, en waar de informatie vandaan komt

We zochten allebei een huis en liepen vast op hetzelfde moment: het bod. Een aankoopmakelaar voelde te duur en alsof makelaars het onderling regelden. Lees ons verhaal.

  • Niek

    Niek

    Data scientist (MSc) · mede-oprichter

    Werkte tien maanden aan het rekenmodel achter elk rapport en berekende de overbiedcijfers op deze pagina.

  • Dion Smits

    Dion Smits

    Online ondernemer en marketingspecialist · mede-oprichter

    Schreef de uitleg op deze pagina. De Move-screenshots komen uit zijn eigen biedingen.

Bijgewerkt op . Deze pagina legt uit hoe bieden op inschrijving werkt en is geen juridisch advies.

Bronnen (19)
  1. NVM, Protocol Transparant Bieden Woonruimte (verplicht voor NVM-makelaars sinds 1 februari 2026): inschrijving en gesloten inschrijving en geen informatie over biedingen aan andere bieders (art. 3.1), gunnen en uitleg vragen aan bieders (art. 3.2), biedingen na de sluitingsdatum (art. 3.3), het biedformulier met de oplevervoorkeur, de inhoud en het intrekken van een bod (art. 3.5) en het biedlogboek (art. 4).
  2. NVM, Bieden op een huis: de biedmethodes, en dat voorwaarden voor een verkoper soms net zo belangrijk zijn als de prijs.
  3. Eerlijk Bieden, Gesloten inschrijving spelregels: gelijke kans voor iedere bieder, het recht van gunning en een nieuwe verkoopmethode als niemand de woning krijgt.
  4. NVM, NVM lanceert Protocol Transparant Bieden Woonruimte (17 december 2025): Move.nl kosteloos voor de hele sector, ook buiten de NVM.
  5. Realworks, Move-biedlogboek en Move.nl: ruim 1,5 miljoen vastgelegde biedingen, en Move.nl als grootste platform voor online biedingen (opgave van Realworks).
  6. Vastgoed Actueel, NVM-biedingsprotocol vanaf 1 februari verplicht voor leden (18 december 2025): VastgoedNL werkt met Eerlijk Bieden.
  7. Move.nl, biedingen in het account van Dion Smits (bekeken op 18 oktober 2026): de tabbladen van een dossier, de velden van een uitgebracht bod, de status onder Mijn biedingen en de melding na de biedtermijn.
  8. Tophuis, Move.nl: een Move-account vraag je aan bij de verkopende makelaar.
  9. Schipbeek Makelaars, Alles over Move.nl: de tabbladen Overzicht en acties en Documenten voor kopers.
  10. Move.nl, Toelichting over verschillende verkoopmethoden: het biedformulier, de indicatieve sluitingsdatum, verzegelde biedingen bij een gesloten inschrijving, biedingen buiten Move en meldingen bij een andere verkoopmethode.
  11. KNB, Een huis kopen. Hoe werkt dat? (oktober 2025): voorbehouden en de boete als je na de bedenktijd afziet van de koop.
  12. Nibud, Hypotheek afsluiten: maximale hypotheek en kosten koper.
  13. Snelder Zijlstra Makelaars, Bieden via Move (25 september 2026): voorbehoud van financiering voor een bedrag en bouwkundig voorbehoud met een bedrag.
  14. Funda, Succesvol bieden bij een inschrijving (april 2023): Vereniging Eigen Huis en een NVM-makelaar over flexibele voorwaarden, de opleverwens van de verkoper, voorbehouden, een precies bedrag en de gunfactor.
  15. Burgerlijk Wetboek, artikel 7:2: de koop van een woning door een particulier is schriftelijk, met drie dagen bedenktijd.
  16. NVM, Biedlogboek: wanneer en hoe lang bieders het logboek zien, en wat erin staat.
  17. Frits, Bieden op inschrijving: voor- en nadelen voor kopers, en bieden zonder financieringsvoorbehoud na een doorgerekende financiering.
  18. Hypotheek.nl, Bieden op inschrijving (februari 2025): het risico te veel of te weinig te bieden, en vragen aan de makelaar over de verkoper.
  19. Overbieden: eigen berekening van Biedadviseur.nl, koopsom ten opzichte van de laatste vraagprijs bij overdrachten bij de notaris van juli 2025 t/m juni 2026. Uitleg bij hoeveel bieden op een huis.

Welk bod geeft je kans op de woning waarop je inschrijft?

Plak de Funda-link of typ het adres. Je ziet per bedrag je kans op de woning, onderbouwd met verkopen uit de buurt.

  • €24,95 eenmalig
  • Veilig betalen met iDEAL
  • Direct je rapport online
  • Niet tevreden? Geld terug